Подготовка проектов договоров и аукционной документации для КРТ

1

| 1

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

ПОДГОТОВКА ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ

И АУКЦИОННОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ

КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

2022 г.

ФОНД «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА»

2

| 2

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Развитие

застроенных

территорий

(ГрК РФ)

Комплексное

развитие

территорий

(ГрК РФ)

Программа

реновации

жилищного

фонда в Москве

(Закон РФ «О

статусе столицы

Российской

Федерации»)

Новое регулирование комплексного

развития территорий: Федеральный

закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ

«О внесении изменений в

Градостроительный кодекс Российской

Федерации и отдельные

законодательные акты Российской

Федерации в целях обеспечения

комплексного развития территорий»

Этапы регулирования редевелопмента на принципах публично-

частного партнерства

2006

2016

2017

2020

3

| 3

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Новое регулирование: виды КРТ

КРТ по инициативе органов власти реализуется в границах

одного или нескольких элементов планировочной

структуры, их частей, в которых расположены земельные

участки (ЗУ), объекты капитального строительства

(ОКС):

1

2

КРТ по

инициативе

правообладателей

ЗУ и (или)

расположенных на

них объектов

недвижимости

КРТ жилой застройки

КРТ нежилой застройки

КРТ

незастроенной

территории

1) аварийные МКД

2) МКД, соответствующие

критериям,

установленным

субъектом РФ

+

3) могут быть другие ЗУ,

иные

объекты

недвижимости,

расположенные

в

границах

того

же

элемента планировочной

структуры

(квартала,

микрорайона,

но

не

района)

1) аварийные ОКС

2)

ОКС,

планируемые

к

сносу/реконструкции

на

основании

адресных программ субъектов РФ

3) ЗУ, ОКС, не соответствующие ВРИ и

предельным параметрам, установленным

в ПЗЗ

4) самовольные постройки

+

5) могут быть другие ЗУ, иные объекты

недвижимости,

расположенные

в

границах

того

же

элемента

планировочной структуры (КРОМЕ МКД,

ДОМОВ

БЛОКИРОВАННОЙ

ЗАСТРОЙКИ,

ОБЪЕКТОВ ИЖС, САДОВЫХ ДОМОВ)

ЗУ

в

публичной

собственности,

в

том числе ОКС на

таких

ЗУ,

при

условии, что ни ЗУ,

ни

ОКС

не

обременены

правами

третьих

лиц

4

| 4

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Полномочия субъектов РФ в сфере КРТ жилой застройки

В ГрК РФ установлены полномочия по принятию актов по 21 вопросу

Обязательные полномочия

Факультативные полномочия

1.Особенности

принятия

решения

о

КРТ

в

отношении

территории,

определенной в ПЗЗ

2.Иные сведения, подлежащие включению в решение о КРТ

3.Случаи принятия решения о КРТ в отношении несмежных территорий

4.Предоставление

равнозначного

жилого

помещения

и

стандарты

равнозначного жилого помещения при расселении МКД, соответствующих

критериям

5.Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями

собственников жилых помещений в МКД, соответствующих критериям

6.Расселение коммунальных квартир в МКД, соответствующих критериям

7.Предоставление

жилого

помещения

очередникам

во

внеочередном

порядке в МКД, соответствующих критериям

8.Определение иных объектов недвижимости, которые не могут быть

изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ

9.Дополнительные требования к участникам торгов на право заключения

договора о КРТ

10.Более ранний срок освобождения от взносов на капитальный ремонт

МКД, соответствующего критериям

11.Определение субъектом РФ юридического лица, созданного субъектом

РФ и обеспечивающего реализацию принятого субъектом РФ решения о

КРТ

1.Перечень

предельных

параметров

разрешенного

строительства

2.Порядок определения границ территории КРТ

3.Порядок реализации решения о КРТ

4.Порядок

согласования

границ

территории

КРТ

с

субъектом РФ в случае подготовки проекта решения о

КРТ главой местной администрации

5.Критерии

«неаварийных»

МКД,

которые

могут

быть

расположены на территории КРТ

6.Порядок приобретения за доплату жилых помещений при

расселении МКД, соответствующих критериям

7.Критерии износа объектов ИЖС, домов блокированной

застройки, садовых домов, которые могут быть изъяты

для государственных или муниципальных нужд в целях

КРТ

8.Порядок определения начальной цены торгов на право

заключения договора о КРТ

9.Срок

проведения

общих

собраний

в

МКД,

соответствующих критериям и подлежащих включению в

проект КРТ

10.Порядок передачи владельцем специального счета прав

на него субъекту РФ или муниципальному образованию

5

| 5

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Сведения

о

реализации

субъектами

РФ

регуляторных

полномочий в сфере КРТ жилой застройки (по состоянию

на май 2022 г.)

Заголовок

Значимость этих проблем настолько

очевидна, что новая модель организационной

деятельности играет важную роль в

формировании дальнейших направлений

развития. Товарищи! консультация с широким

активом играет важную роль.

Заголовок

Значимость этих проблем настолько

очевидна, что новая модель организационной

деятельности играет важную роль в

формировании дальнейших направлений

развития. Товарищи! консультация с широким

активом играет важную роль.

№

Группы субъектов РФ

Количество субъектов РФ

1.

Субъекты

РФ,

которыми

реализованы

все

обязательные

полномочия

и

практически все** факультативные полномочия

1

(Нижегородская область)

2.

Субъекты РФ, которыми реализованы все обязательные полномочия и отдельные

факультативные полномочия

35

3.

Субъекты РФ, которыми реализованы отдельные обязательные полномочия и

отдельные факультативные полномочия

47

4.

Субъекты РФ, которыми не реализованы ни обязательные, ни факультативные

полномочия

2

(г. Москва,

г. Санкт-Петербург)

• 21 полномочие субъектов РФ: 10 - обязательных* И 11 - факультативных

• Только 36 субъектов РФ приняли акты по всем обязательным полномочиям

* К обязательным отнесено также полномочие по установлению критериев для домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов,

которые могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ жилой застройки, поскольку отсутствие таких критериев будет

препятствовать реализации проекта о КРТ жилой застройки в отношении территории с такими ветхими объектами. Если исключить такое полномочие

из числа обязательных, то все иные обязательные полномочия реализованы в 58 субъектах РФ.

**За исключением факультативного полномочия по принятию субъектом РФ НПА, предусматривающего дополнительные меры поддержки по

обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений

6

| 6

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Ссылка для скачивания:

7

| 7

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Содержание

Методических

рекомендаций по

КРТ жилой

застройки

1

Рекомендации по подготовке проекта решения о КРТ

жилой

застройки

и

проект

решения

о

КРТ

жилой

застройки

2

6

Методические рекомендации по пространственно-

экономическому моделированию проектов КРТ жилой

застройки, в том числе модель проекта КРТ жилой

застройки

Рекомендации по организации общего собрания

собственников помещений в МКД по вопросу включения

МКД в границы территории КРТ жилой застройки

3

Рекомендуемые проекты документов для заключения

договора о КРТ на торгах, в том числе проект договора о

КРТ жилой застройки

4

5

Рекомендации по разработке архитектурно-

градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ

жилой застройки

Рекомендации по реализации решения о КРТ жилой

застройки юридическим лицом, определенным

субъектом РФ

8

| 8

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

СОЦИАЛЬНЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РИСКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КРТ

Повышение рентабельности

проектов крт и снижение затрат

бюджетов

Повышение заинтересованности

всех стейкхолдеров в участии в

проекте крт

ФАКТОР УСПЕХА - ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ

ПРОЕКТА:

• в центральных и срединных зонах

городов с высокой ценой на жилье

• низкая плотность застройки

• обширная территория

• низкая капитализация территории с

однородной ветхой застройкой

ФАКТОР УСПЕХА - ОБЩЕСТВЕННАЯ

ПОДДЕРЖКА ПРОЕКТА:

• обоснованность преобразования

деградирующих территорий с ветхой

застройкой

• формирование многофункциональной

комфортной городской среды

• проведение общественных

обсуждений и учет их результатов

ФАКТОР УСПЕХА - КАЖДЫЙ УЧАСТНИК

ПРОЕКТА ДОЛЖЕН ПОЛУЧИТЬ ВЫГОДУ:

• инвестор-застройщик - получить прибыль

• граждане - улучшить жилищные условия

• бизнес - резиденты территории -

получить экономическую выгоду

• город - дополнительные налоги и

импульс для экономического развития

Основной подход Методических рекомендаций - минимизация

рисков реализации проектов КРТ жилой застройки

Снижение градостроительных

конфликтов

Экономическая неэффективность

проекта КРТ и (или) большие

бюджетные затраты

Рост градостроительных

конфликтов

Несбалансированность интересов

участников проектов КРТ

9

| 9

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Рекомендации по подготовке

проекта решения о КРТ жилой

застройки

10

| 10

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Требования к территории, в отношении которой может быть

принято решение о КРТ жилой застройки (части 2 и 6 ст. 65

ГрК РФ)

Расположены МКД, признанные аварийными и

подлежащими сносу или реконструкции

Расположены МКД, соответствующие одному

или нескольким критериям,

установленным

субъектом РФ из числа указанных в ГрК РФ

В

границы

территории

могут

быть

включены

земельные участки и (или) расположенные на них

иные

объекты

недвижимого

имущества

при

условии,

что

они

расположены

в

границах

элемента планировочной структуры поселения,

городского округа (за исключением района), в

котором расположены указанные МКД

При КРТ нежилой застройки в

границы такой территории не

могут быть включены:

МКД

дома блокированной

застройки

объекты ИЖС

садовые дома

иные ОКС, расположенные на

земельных участках,

предназначенных для ИЖС,

ведения личного подсобного

хозяйства, садоводства

11

| 11

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Субъекты принятия решения о КРТ (часть 2 статьи 66 ГрК РФ)

Правительство РФ

Высший исполнительный

орган государственной

власти субъекта РФ

Глава местной

администрации

в

границах

территории

расположены

исключительно

ЗУ

и

(или)

иные

объекты

недвижимости в федеральной

собственности

решение о КРТ реализуется в

рамках

приоритетного

инвестпроекта субъекта РФ с

привлечением

средств

федерального бюджета

реализация

решения

о

КРТ

будет

осуществляться

юридическим

лицом,

определенным РФ

реализация решения о КРТ будет

осуществляться

с

привлечением

средств бюджета такого субъекта

РФ

территория,

подлежащая

комплексному

развитию,

расположена в границах 2 и более

муниципальных образований

реализация решения о КРТ будет

осуществляться

юридическим

лицом, определенным субъектом

РФ

все остальные

случаи

12

| 12

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Последовательность действий при подготовке и принятии

решения о КРТ жилой застройки субъектом РФ или ОМСУ

1. Подготовка проекта решения о КРТ жилой застройки

2. Согласование проекта решения о КРТ с уполномоченными органами на предмет включения в

границы территории КРТ земельных участков и (или) расположенных на них объектов

недвижимого имущества в публичной собственности (ПП РФ от 17.05.2017 №579)

3. Согласование границ территории КРТ жилой застройки органами исполнительной власти

субъекта РФ в случае, если проект решения о КРТ подготовлен главой местной администрации

4. Опубликование проекта решения о КРТ жилой застройки

5. Проведение общих собраний по вопросу включения МКД, соответствующего критериям,

в решение о КРТ жилой застройки

6. Принятие решения о КРТ жилой застройки и его опубликование

13

| 13

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Перечень сведений, которые подлежат включению в

решение о КРТ жилой застройки субъекта РФ или ОМСУ

Основные сведения, предусмотренные ч.1 ст. 67 ГрК РФ:

• сведения о местоположении, площади и границах территории

• перечень

ОКС,

расположенных

в

границах

территории,

в

том

числе

подлежащих

сносу

или

реконструкции, включая МКД

• предельный срок реализации решения о КРТ жилой застройки

• сведения о самостоятельной реализации решения о КРТ жилой застройки субъектом РФ, муниципальным

образованием или о реализации такого решения юридическим лицом, определенным субъектом РФ

• основные виды разрешенного использования земельных участков и ОКС, предельные параметры

разрешенного строительства/реконструкции в границах территории (могут не соответствовать ПЗЗ)

• перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению при реализации решения о КРТ

жилой застройки (при наличии)

• иные сведения, определенные Правительством РФ, субъектом РФ

Дополнительные сведения:

• объем строительства - для определения опыта строительства участников торгов на право заключения

договора о КРТ жилой застройки, если решение о КРТ жилой застройки будет реализовываться лицом, с

которым будет заключен такой договор (ч. 6 ст. 69 ГрК РФ)

• может предусматривать необходимость строительства МКД, домов блокированной застройки, в которых

все жилые помещения или их часть соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, и (или)

строительство наемного дома (ч.2 ст. 67 ГрК РФ)

14

| 14

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Мероприятия по разработке проекта решения о КРТ

Цель

-

оценка

целесообразности

принятия

решения

о

КРТ

жилой

застройки

и

обоснование основных параметров проекта КРТ



Анализ градостроительного контекста территории, сбор сведений о правах, ограничениях на земельные

участки и иные объекты недвижимости, других сведений, проведение обследования территории



Проведение предварительного пространственно-экономического моделирования территории (для оценки

целесообразности проекта КРТ жилой застройки)



Согласование проекта решения о КРТ жилой застройки с уполномоченными органами на предмет

включения

в

границы

КРТ

земельных

участков

и

иных

объектов

недвижимости

в

публичной

собственности



Разработка архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ жилой застройки



Определение границ территории КРТ



Согласование границ территории с субъектом РФ (в случая подготовки проекта решения о КРТ жилой

застройки ОМСУ)



Определение

основных

ВРИ

земельных

участков

и

ОКС,

предельных

параметров

разрешенного

строительства, реконструкции ОКС, иных сведений, подлежащих включению в решение о КРТ



Организация общего собрания собственников помещений в МКД, соответствующих критериям, по

вопросу включения МКД в границы территории КРТ жилой застройки

15

| 15

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Анализ

градостроительного

контекста

и

обследование

зданий



Анализ градостроительного контекста - сбор сведений о территории и недвижимости, о правах

и ограничениях, переселяемых гражданах, проведение «натурного» обследования территории и

объектов, анализ полученных градостроительных сведений



Цели анализа градостроительного контекста:

установить факт соответствия (несоответствия) планируемой к развитию территории жилой

застройки требованиям ГрК РФ

выявить существующие запреты и (или) ограничения на использование земельных участков, на

строительство/реконструкцию ОКС

собрать исходные данные для пространственно-экономического моделирования и подготовки

мастер-плана



Результат обследования - наличия заключения экспертов специализированной организации,

которое включает:

1) оценку технических характеристик зданий, строений, сооружений на планируемой к КРТ жилой

застройки

2) заключение о соответствии жилых зданий, подлежащих расселению, установленным критериям

3) результаты фотофиксации зданий, строений, сооружений на территории

Чем больше сведений о территории будет получено до принятия решения о КРТ жилой

застройки, тем меньше рисков будет впоследствии при реализации проекта КРТ жилой

застройки

!

16

| 16

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Архитектурно-градостроительная

концепция

(мастер-

план) КРТ жилой застройки

Мастер-план

КРТ

жилой

застройки

является

результатом

комплексной

градостроительной

и

пространственно-экономической

проработки

территории,

который отражает перспективное градостроительное видение такой территории по

завершении реализации проекта КРТ

•обеспечивает возможность обоснования сведений, подлежащих включению в решение о КРТ

жилой застройки, в том числе границ территории и основных параметры комплексного

развития территории

•проект решения о КРТ жилой застройки рекомендуется представлять на утверждение с

обосновывающими материалами, в состав которых включать мастер-план

•рекомендуется включать основные параметры мастер-плана в решение о КРТ жилой

застройки и установить их обязательное соблюдение при реализации такого решения

•необходимость подготовки мастер-плана рекомендуется предусмотреть порядком подготовки

и реализации решения о КРТ жилой застройки, утверждаемым субъектом РФ

Обязательная разработка мастер-плана КРТ предусмотрена в 25 субъектах РФ

(лучшая практика - Нижегородская область)

17

| 17

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Рекомендации по разработке мастер-плана КРТ жилой

застройки

Разрабатывать

мастер-план

на

основе

результатов

анализа

градостроительного

контекста

территории с учетом сведений об ограничениях по использованию недвижимости, содержащихся в

ЕГРН, ИСОГД и иных информационных системах

Учитывать

градостроительные

ограничения

документов

градостроительного

регулирования,

нормативных технических документов, а также стандарты КРТ и лучшие практики при реализации

проектов КРТ

Учитывать влияние мастер-плана на смежные территории, на развитие муниципального образования

в целом

Проводить итерационное пространственно-экономическое моделирование развития территории в

целях выбора оптимального решения и финансово-экономического обоснования мастер-плана

Проводить консультации с собственниками, иными правообладателями крупных ОКС нежилого

назначения, в том числе объектов инфраструктуры, которые планируется включить в границы КРТ;

рассматривать

и

одобрять

мастер-план

на

градостроительном

совете;

проводить

публичные

слушания (общественные обсуждения) проекта мастер-плана

18

| 18

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Основные параметры мастер-плана, рекомендуемые к

включению в решение о КРТ жилой застройки

Рекомендуется предусмотреть актом субъекта РФ следующий перечень дополнительных

сведений, подлежащих включению в решение о КРТ на основании основных параметров

мастер-плана:

•основные технико-экономические показатели застройки (в том числе показатель суммарной

поэтажной площади всех зданий, подлежащих строительству; показатели по каждому элементу

планировочной структуры: площадь, плотность и коэффициенты застройки, средняя этажность,

суммарная поэтажная площадь всех зданий, соотношение жилых и нежилых помещений)

•расчетные

показатели

минимально

допустимого

уровня

обеспеченности

территории

и

максимальной доступности для населения объектов коммунальной, транспортной, социальной

инфраструктур

•перечень

видов,

состава

и

технико-экономических

характеристик

подлежащих

строительству/реконструкции объектов инфраструктуры (в т. ч. улично-дорожной сети, мест

стоянок автомобилей) в соответствии с расчетными показателями

•границы частей территории жилой застройки с указанием этапов реализации решения о КРТ (при

наличии частей и этапов)

•количество подлежащих строительству МКД, домов блокированной застройки, в которых все

жилые помещения или их минимальное количество

соответствуют условиям отнесения к

стандартному жилью, и суммарная общая площадь жилых помещений в таких домах, в том числе

наемных домов (при установлении такого требования)

19

| 19

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Пространственно-экономическое моделирование

проектов КРТ жилой застройки

Цель

на

самой

первой

стадии

-

примерная

оценка

инвестиционной

эффективности проекта КРТ для принятия решения о целесообразности или

нецелесообразности реализации такого проекта

Цель

при

разработке

мастер-плана

-

финансового

экономическое

обоснование мастер-плана, в том числе оценка:

• возможных общих градостроительных показателей развития территории КРТ

• возможного объема размещения ОКС жилого и нежилого назначения

• объема жилищного фонда, необходимого для переселения граждан из

жилых зданий, подлежащих расселению

• необходимости

осуществления

строительства

и

(или)

реконструкции

объектов инфраструктуры на территории

• необходимого

объема

финансирования,

в

том

числе

потребности

во

внебюджетных средствах, средствах регионального и местного бюджетов, в

том числе предоставляемых Фондом ЖКХ

• сроков реализации проекта КРТ жилой застройки

20

| 20

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Рекомендации по финансово-экономическому

обоснованию мастер-плана

По результатам разработки мастер-плана, в том числе на основе пространственно-экономического

моделирования, рекомендуется подготовить финансово-экономическое обоснование мастер-плана:

• обоснование основных экономических параметров проекта КРТ, включая:

• капитальные и операционные расходы на реализацию проекта КРТ, в том числе на компенсацию собственникам

недвижимости

• доходы от реализации проекта КРТ жилой застройки

• объемы привлечения собственных и заемных средств лицом, с которым будет заключен договор о КРТ жилой

застройки, или юридическим лицом, определенным субъектом РФ

• обоснование эффективности реализации проекта КРТ, в том числе:

• анализ прироста капитализации территории после реализации проекта КРТ

• оценка инвестиционной эффективности проекта КРТ в целом, а также для лица, с которым будет заключен договор о

КРТ жилой застройки, или юридического лица, определенного субъектом РФ

• оценка эффективности расходов средств бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилья

• оценка бюджетной эффективности проекта КРТ жилой застройки (после его реализации)

Рекомендации содержат формы следующих обоснований:

Форма

обоснования

основных

экономических

параметров

реализации

мастер-плана

Форма

обоснования

эффективности

реализации

мастер-плана

Форма

оценки

необходимых

расходов

и

возможных

источников

финансирования

реализации мастер-плана и

инвестиционной

эффективности проекта КРТ

21

| 21

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Рекомендации

по

финансово-экономическому

обоснованию проекта решения о КРТ жилой застройки

Рекомендуется включать в финансово-экономическое обоснование проекта решения о КРТ жилой

застройки следующие сведения, полученные на основе финансово-экономического обоснования

мастер-плана:

примерная оценка общих расходов на реализацию решения о КРТ жилой застройки, в том числе

планируемый объем финансирования за счет бюджетных, внебюджетных средств на весь период

реализации решения о КРТ, в том числе в разбивке по трехлетним периодам бюджетного

планирования

объемы бюджетного финансирования, в том числе по целевым направлениям расходов, на первый

трехлетний период рекомендуется предусматривать в бюджете до принятия решения о КРТ

оценка потребности для реализации решения о КРТ в средствах Фонда ЖКХ в форме:

•

субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки, на возмещение понесенных ими

расходов на расселение аварийного жилищного фонда

•

субсидий

юридическому

лицу,

созданному

субъектом

РФ

и

обеспечивающему

реализацию

решения о КРТ, на оплату расходов на расселение аварийного жилищного фонда

оценка инвестиционной эффективности проекта КРТ жилой застройки

Рекомендации

содержат

форму

финансово-экономического

обоснования

решения о КРТ жилой застройки

22

| 22

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Использование

средств

Фонда

ЖКХ

на

реализацию

решения о КРТ жилой застройки

В соответствии с пп. 4 и 5 части 6 статьи 16 Федерального закона №185-ФЗ (пп. 5 и 6 части 6 статьи 13

Федерального закона №218-ФЗ) средства Фонда ЖКХ могут использоваться на предоставление:

•

субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки, на возмещение (в первом чтении принята

поправка: или оплату) расходов на расселение аварийного жилищного фонда в размере:

o до 25% нормативной стоимости переселения

o от 25 до 100% нормативной стоимости переселения - по решению Правительства РФ в случаях и порядке,

установленных постановлением Правительства РФ от 1.06.2021 г. №846

•

субсидий юридическому лицу, созданному субъектом РФ и обеспечивающему реализацию решения о КРТ,

на оплату расходов на расселение аварийного жилищного фонда в размере до 100% нормативной стоимости

переселения

В приложение № 8 к Методическим рекомендациям по формированию субъектами РФ региональных адресных

программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (утв. приказом Минстроя России от

11.11.2021 г. № 817/пр) даны рекомендации по оценке возможности предоставления субъектом РФ указанных

субсидий, в том числе рекомендовано направлять в Фонд ЖКХ обращение субъекта РФ для подтверждения

Фондом ЖКХ расчета размера субсидии (по форме обращения, утвержденной Правлением Фонда ЖКХ).

Указанное обращение может быть направлено как до принятия решения о КРТ жилой застройки, так и после

принятия такого решения

Рекомендуется до принятия решения о КРТ жилой застройки предварительно направить проект решения о КРТ

жилой застройки, финансово-экономическое обоснование проекта решения в Фонд ЖКХ для согласования в

рабочем порядке

23

| 23

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Этапы определения границ территории КРТ

Предварительный

этап

•Определение границ территорий по результатам:

•обследования и градостроительного анализа территории

•сбора сведений о правах, ограничениях на земельные участки

и иные объекты недвижимости

•проведения первой итерации пространственно-экономического

моделирования

Промежу-

точный этап

•Уточнение границ территории по результатам:

•согласования проекта решения и границ

территории КРТ

•разработки мастер-плана

•проведения общих собраний собственников

МКД, соответствующих критериям

Заключитель-

ный этап

•Указание границ

территории в решении

о КРТ жилой застройки

24

| 24

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Методы определения границ территории КРТ жилой

застройки

Ввиду предусмотренного постановлением Правительства РФ от 17 мая 2017 года №

579 запрета на включение в границы территории КРТ отдельных видов земельных

участков,

объектов

недвижимости,

находящихся

в

публичной

собственности,

дополнительных запретов, устанавливаемых субъектами РФ, а также возможных

отрицательных

результатов

голосования

на

общих

собраниях

в

МКД,

соответствующих

критериям,

основным

подходом

к

установлению

границ

территории КРТ будут являться многоконтурные границы

Одноконтурная

граница

Многоконтурная

граница

Прерывистые

границы

Если все земельные участки

и (или) расположенные на

них объекты недвижимости

на

территории

КРТ

соответствуют

установленным требованиям

Если часть земельных участков и

(или)

расположенных

на

них

объектов

недвижимости

на

территории КРТ не соответствуют

установленным требованиям

Если

решение

о

КРТ

жилой

застройки

принимается

в

отношении

двух

и

более

несмежных

территорий

25

| 25

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Два

допустимых

подхода

к

изменению

правил

землепользования и застройки при принятии решения о КРТ

жилой застройки

2. В СООТВЕТСТВИИ С АКТОМ СУБЪЕКТА

РФ:

•

подготовка проекта решения о КРТ

•

подготовка проекта внесения изменений в

ПЗЗ в части границ территории КРТ и

градостроительных

регламентов

в

соответствии с проектом решения о КРТ

•

внесение изменений в ПЗЗ

•

принятие

решения

о

КРТ,

которое

соответствует ПЗЗ

Субъекты РФ, установившие такой подход полностью или

частично:

Нижегородская

область

(лучшая

практика),

Архангельская

область

(в

части

определения

в

ПЗЗ

территории КРТ), Владимирская область (с исключениями для

принятия решения о КРТ субъектом РФ)

Если территория КРТ не определена в ПЗЗ или ее границы не совпадают с границами в ПЗЗ, а

также ВРИ и предельные параметры не соответствуют ПЗЗ, то допускаются два подхода:

1. В СООТВЕТСТВИИ С ГрК РФ:

•

принятие

решения

о

КРТ

с

указанием

границ

территории,

ВРИ

и

предельных

параметров, которые не соответствуют ПЗЗ

•

подготовка

документации

по планировке

территории

КРТ

одновременно

с

подготовкой изменений в ПЗЗ

•

утверждение документации по планировке

территории КРТ

•

внесение изменений в ПЗЗ не позднее 90

дней

со

дня

утверждения

проекта

планировки территории КРТ

26

| 26

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Предельные параметры разрешенного

строительства/реконструкции, рекомендуемые к

включению в решение о КРТ жилой застройки

Основные (ч.1 ст. 38 ГрК РФ)

Дополнительные (если их включение

обосновано мастер-планом)

• Предельные (минимальные и (или)

максимальные) размеры земельных

участков

• Минимальные

отступы

от

границ

земельных участков

• Предельное

количество

этажей/высота зданий

• Максимальный процент застройки в

границах земельного участка

• Требования

к

цветовому

решению

внешнего облика (фасада) ОКС

• Требования к строительным материалам,

определяющим внешний облик ОКС

• Требования к объемно-пространственным,

архитектурно-стилистическим

и

иным

характеристикам ОКС

• Требования

к

озеленению

земельных

участков (территории)

27

| 27

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Согласование проекта решения о КРТ жилой застройки

и границ такой территории

Согласование

проекта

решения

о

КРТ

жилой

застройки

в

порядке,

предусмотренном

постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 №579 (рекомендуется проводить

перед

разработкой мастер-плана)

Согласование границ территории комплексного развития в порядке, установленном субъектом

РФ, в случае подготовки проекта решения о КРТ жилой застройки ОМСУ (рекомендуется

проводить после разработки мастер-плана, в котором уточняются такие границы)

Согласование изъятия для государственных/муниципальных нужд в целях КРТ земельных

участков и (или)

расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в публичной

собственности, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 18.05.2017

№594 (рекомендуется проводить до проведения торгов на право заключения договора о КРТ)

28

| 28

|

И Н С Т И Т У Т Э К О Н О М И К И Г О Р О Д А

Особенности включения в границы КРТ жилой застройки

земельных участков, объектов в публичной собственности и

изъятия объектов недвижимости в целях КРТ

ДОПУСКАЕТСЯ

включение в границы КРТ земельных участков

и объектов в публичной собственности и их

изъятие в целях КРТ

Включение в границы КРТ - по согласованию

с уполномоченными органами

(постановление Правительства РФ от 17 мая

2017 года № 579 в ред. от 2 августа 2022

года)

Изъятие - по