Инвентаризация территории КРТЖЗ

Инвентаризация территории комплексного развития жилой застройки

Шаг 1 Определение границ территории

комплексного развития жилой застройки (КРТ)

Согласно части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ В КРТ

включаются следующие территории:

а) Территории, занятые аварийными многоквартирными домами (МКД),

ограниченно работоспособными и ветхими МКД, критерии которых установлены

субъектом Российской Федерации (критериальные МКД).

б) Кроме того, в границы КРТ могут быть включены любые объекты

недвижимости, расположенные в границах элемента планировочной структуры, в

котором расположены МКД, указанные в пункте «а»

Шаг 2 Сбор сведений (исходных данных)

о территории жилой застройки, планируемой к комплексному развитию

В целях наиболее точной оценки перспектив реализации проекта КРТ в

предварительно выбранных границах необходимо собрать максимальный объем

информации об имеющихся проблемах и возможностях выбранной территории.

Неучтенные правовые и градостроительные ограничения впоследствии могут

значительно увеличить срок реализации проекта либо вообще остановить его.

При анализе территории будущего проекта КРТ необходимо выполнить

следующие действия:

1. Установление наличия в границах КРТ зон с особыми условиями

использования территории (ЗОУИТ): охранные зоны линейных объектов и объектов

культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий,

приаэродромные территории и проч., которые могут серьезно ограничить будущую

застройку в границах КРТ и сделать проект нерентабельным для застройщиков.

2. Получение информации об обременениях прав в отношении земельных

участков и иных объектов недвижимости на территории. Объекты недвижимости

могут находиться под арестом, в залоге и т.д., что сделает их изъятие

проблематичным, как следствие затормозит сроки строительства и сдачи объектов,

негативно повлияв на экономическую составляющую проекта.

3. Сбор информации о наличии инженерных сетей в границах КРТ. Сети могут

потребовать выноса за пределы границ строительства, что также негативно

скажется на экономике проекта.

4. Сбор сведений о земельных участках, иных объектах недвижимости, видах

разрешенного использования недвижимости в границах КРТ, о жилых и нежилых

помещениях в таких зданиях, о собственниках и иных правообладателях

недвижимости в границах КРТ. Для выкупа недвижимости в целях реализации

проекта КРТ необходимо иметь достоверную информацию о ее стоимости, а также

иметь контакты собственников.

5. Предварительные сведения о количестве человек, подлежащих расселению

или имеющих потребность в выплате возмещения.

6. О составе и характеристиках объектов коммунальной, социальной,

транспортной инфраструктур, фактических показателях обеспеченности такими

объектами территории будущей застройки. Очевидно, что новая более плотная

2

застройка потребует дополнительных ресурсов (электро-теплоснабжение,

водоснабжение и водоотведение). Возможно, существующие инженерные сети

будут неспособны обеспечить новую застройку, в связи с чем, необходимо будет

определять параметры строительства новых сетей (реконструкции существующих),

что напрямую увеличит финансовые затраты застройщика.

Также может потребоваться строительство (реконструкция) социальных

объектов, поскольку действующие школы, детские сады, поликлиники, дома

культуры и т.д. не смогут обеспечить нормативные потребности большего числа

жителей соответствующего района.

Шаг 3. Проведение детального

«натурного» обследования территории

Для получения точных сведений о территории недостаточно документарных

исследований. Необходимо выполнить ряд «натурных» исследований:

1. Оценка технических характеристик и состояния зданий, строений,

сооружений на планируемой к развитию территории, в том числе в целях

выявления критериальных МКД.

2. Уточнение данных о количестве и площади жилых зданий, подлежащих

расселению, жилых и нежилых помещений в таких зданиях, о прочих объектах,

имеющихся на предполагаемой территории реализации проекта. Некоторые

объекты недвижимости могут не отображаться в Едином государственном реестре

недвижимости, поскольку являются самовольными постройками либо ранее

учтенными объектами. Их фактическое наличие и местоположение может выявить

только натурное обследование.

После выполнения детального анализа территории и сбора исходных

данных выполняется предварительное экономическое моделирование проекта

КРТ с целью определения экономической привлекательности такого проекта

для застройщика и, соответственно, возможности реализации проекта.