Ответы на наиболее часто возникающие вопросы о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки
Текст документа
1
Ответы на наиболее часто возникающие вопросы о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки
№ п/п
Вопрос
Комментарий Фонда «Институт экономики города»
Вопросы, связанные с предварительной градостроительной подготовкой территории, в отношении которой планируется
принятие решения о КРТ жилой застройки
1.
Что рекомендуется включать в
раздел «Финансово-экономическое
обоснование» мастер-плана КРТ
жилой застройки?
В раздел «Финансово-экономическое обоснование» мастер-плана КРТ жилой
застройки рекомендуется включать:
1) обоснование основных экономических параметров реализации мастер-плана, в том
числе обоснование:
а) капитальных и операционных расходов на реализацию проекта КРТ жилой
застройки, включая расходы на компенсации собственникам недвижимости (оценка
потребности в таких расходах за счет всех источников);
б) доходов от реализации проекта КРТ жилой застройки;
в) объемов привлечения собственных и заемных средств лица, с которым будет
заключен договор о КРТ жилой застройки, или юридического лица, определенного
субъектом Российской Федерации, объемов привлечения средств бюджета субъекта
Российской Федерации и (или) местного бюджета, в том числе с учетом средств,
предоставляемых на цели КРТ жилой застройки Фондом ЖКХ;
2) обоснование эффективности реализации мастер-плана, в том числе:
а) анализ прироста капитализации территории после реализации проекта КРТ
жилой застройки;
б) оценка инвестиционной эффективности проекта КРТ жилой застройки в
целом, а также для лица, с которым будет заключен договор о КРТ жилой застройки,
или юридического лица, определенного субъектом Российской Федерации;
в) оценка эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение
граждан из аварийного жилищного фонда;
г) оценка бюджетной эффективности проекта КРТ жилой застройки (после его
реализации).
В целях подготовки финансово-экономического обоснования мастер-плана
рекомендуется использовать формы, приведенные в приложении к разделу 3
Методических рекомендаций по КРТ жилой застройки.
2
Так, например, Министерством градостроительной деятельности и развития
агломераций Нижегородской области утверждены методические рекомендации по
подготовке мастер-плана в рамках комплексного развития территорий Нижегородской
области1. Указанные рекомендации предусматривают обязательное включение в
состав мастер-плана территории комплексного развития положений, определяющих
финансово-экономическую модель территории комплексного развития. При
формировании финансово-экономической модели территории комплексного развития
указываются в том числе финансовые затраты, необходимые для реализации проекта:
1) затраты на расселение жилого фонда;
2) затраты на демонтаж расселенного жилого фонда;
3) прогнозируемые затраты на инженерную подготовку территории, подключение
планируемой застройки к объектам инженерной инфраструктуры и модернизацию
инженерных
сетей,
согласно
полученных
технических
условий
от
ресурсоснабжающих организаций;
4) прогнозируемые затраты на благоустройство дворовых территорий;
5)
прогнозируемые затраты на восстановление или создание благоустройства,
расположенного в границах рассматриваемой территориях улично-дорожной сети,
смежных с площадкой строительства;
6) прогнозируемая стоимость строительства;
7) иные виды затрат (затраты на привлечение заемного финансирования, на
модернизацию инженерных сетей, на инженерную подготовку территории,
рекультивацию загрязненных территорий и др.).
2.
На каком этапе, в каком объеме и
какие сведения включаются в
решение КРТ в отношении объектов
капитального
строительства,
подлежащих
сносу
или
реконструкции, включая МКД?
Представляется, что информация о всех объектах на территории, в отношении которой
планируется КРТ, должна быть получена на этапах, предшествующих принятию
решения о КРТ, т.е. на этапах сбора исходных данных об объектах недвижимости в
границах КРТ, а также их уточнения по результатам обследования территории.
При обследовании территории оценивается состояние ОКС, в том числе МКД, при
необходимости обеспечивается экспертиза по определению степени физического
1
См.
Методические
рекомендации
по
подготовке
мастер-плана
в
рамках
комплексного
развития
территорий
Нижегородской
области
(https://mingrad.nobl.ru/metodicheskie- rekomendaczii-po-master-planu/), утвержденные приказом Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций
Нижегородской области от 10 марта 2023 года № 01-02/15.
3
Нужно
ли
в
решении
о
КРТ
указывать, какие именно действия
(снос/реконструкция/сохранение
объектов
культурного
наследия)
планируется
осуществлять
в
отношении того или иного объекта
капитального строительства?
износа и технического состояния ОКС, в том числе в целях определения соответствия
МКД установленным критериям, а также определению необходимости сноса или
реконструкции ОКС, в том числе таких МКД. При этом следует отметить, что в
соответствии с законодательством аварийные МКД также могут быть либо снесены,
либо реконструированы (хотя в большинстве случаев они, конечно, требуют сноса).
Вся такая информация должна учитываться и при необходимости уточняться как при
разработке мастер-плана в отношении территории КРТ, так и в рамках согласования
включения объектов в публичной собственности в границы КРТ (в соответствии с
Правилами согласования) и согласования границ территории КРТ с субъектом РФ,
если решение о КРТ принимается главой местной администрации.
Считаем, что по итогам всех таких предварительных мероприятий в утверждаемое
решение о КРТ должны быть включены (в форме приложения к решению) перечни
ОКС различного вида, расположенных в границах территории КРТ, в том числе с
указанием планируемых мероприятий в отношении таких объектов (снос,
реконструкция, мероприятия по сохранению объектов культурного наследия), а также
ОКС, которые не подлежат изъятию и в отношении них не планируются никакие
мероприятия.
Возможный пример оформления таких перечней приведен в приложении 2 к проекту
решения о КРТ жилой застройки, который приведен в разделе 5.1 Методических
рекомендаций по КРТ жилой застройки.
Считаем, что при реализации решения о КРТ, в том числе при разработке
документации по планировке территории, должны учитываться предусмотренные
решением о КРТ:
1) мероприятия в отношении ОКС на территории (снос, реконструкция, сохранение), в
том числе в отношении объектов культурного наследия (при наличии таких объектов в
границах территории комплексного развития);
2) основные параметры мастер-плана по градостроительному развитию территории
(подробно описаны в разделах 1.1 и 3 Методических рекомендаций по КРТ жилой
застройки).
На сегодняшний день есть примеры решений о КРТ жилой застройки2, в которых
исчерпывающе представлены сведения о том, какие действия планируется
осуществить
4
2 Так, например, в постановлении Администрации города Екатеринбурга от 30 июня 2023 года № 1623 «О комплексном развитии территории жилой застройки в районе
улицы Кварцевой» в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах территории комплексного развития, указываются сведения об их
5
в отношении каждого из объектов, включенных в границы территории комплексного
развития.
3.
По
результатам
уведомления
Для принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки в случае, если в границах
граждан
-
правообладателей
территории расположены объекты ИЖС:
объектов
индивидуального
1) информация о характеристиках земельного участка, характеристиках и техническом
жилищного строительства (объекты
состоянии объекта ИЖС, расположенного на таком земельном участке, в целях
ИЖС), расположенных в границах
определения возможности изъятия земельного участка и объекта в целях КРТ (ч. 7 и п.
территории КРТ, от них не получена
3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ);
информация о принадлежащих им
2) информация о правообладателях таких земельных участков и объектов ИЖС, иных
объектах ИЖС. Что в таком случае
объектов в границах земельного участка в случае, если такие земельные участки и
возможно
сделать
с
такими
объекты могут быть изъяты в целях КРТ.
объектами ИЖС?
Факт наличия/отсутствия приведенной выше информации в отношении земельных
участков, занятых объектами ИЖС, не препятствует включению таких участков и
расположенных на них объектов ИЖС в границы территории комплексного развития
при условии нахождения таких участков в границах одного элемента планировочной
структуры с аварийными МКД или МКД, соответствующими критериям субъекта РФ
(см. часть 3 статьи 65 ГрК РФ).
Однако, изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ подлежат
только земельные участки и объекты ИЖС, которые признаны аварийными3 или
которые соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим
их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие
систем инженерно-технического обеспечения (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ).
Указанная
информация
(кроме
сведений
о
техническом
состоянии
объектов
недвижимости), может быть запрошена из ЕГРН. При отсутствии в ЕГРН сведений о
правообладателях земельных участков и расположенных на них объектов ИЖС
кадастровом номере, адресе, годе постройки, количестве этажей, соотношении жилых и нежилых помещений, функциональном назначении объекта, о планируемых
мероприятиях (снос, реконструкция, сохранение), а в отношении многоквартирных домов указывается их статус (аварийный или соответствующий критериям,
установленным субъектом Российской Федерации).
3 Постановление Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года № 577 «Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за
исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа
местного самоуправления».
6
выявление
лиц, земельные участки и (или)
расположенные на них объекты
недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или
муниципальных нужд, осуществляется в порядке, установленном статьей 56.5 ЗК РФ.
Сведения о техническом состоянии объектов ИЖС (в целях признания объектов
аварийными, если они ранее не были признаны аварийными, или
несоответствующими критериям, установленным субъектом Российской Федерации и
характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние
или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения) рекомендуется
получать путем проведения натурного обследования объектов ИЖС и получения
заключения специализированной
организации.
4.
При
расчете
коэффициента
плотности застройки в границах
КРТ какими исходными данными
было
бы
правильным
руководствоваться:
исходными
данными только для территории,
планируемой для комплексного
развития, или исходными данными,
относящимися к территории всего
элемента планировочной структуры
(например, квартала), в границах
которого расположена подлежащая
развитию территория?
Для того, чтобы обеспечить баланс между плотностью, объемом застройки и
инфраструктуры, при определении плотности застройки в границах КРТ (если такая
территория
занимает
только
часть
элемента
планировочной
структуры),
рекомендуется провести анализ баланса в рамках всего элемента планировочной
структуры. В рассматриваемом случае целью будет являться недопущение
избыточной нагрузки на инфраструктуру элемента планировочной структуры и даже
шире такого элемента. Для этого при определении оптимальных границ территории
комплексного развития предлагается проводить градостроительный анализ в
отношении более широкого градостроительного контекста. Так, для оценки нагрузки
на улично-дорожную сеть, рисков высокого траффика нужно оценить связи
территории, планируемой к комплексному развитию, с другими частями города и
спрогнозировать, как повышенная плотность повлияет на загруженность дорог. Для
этого предлагается сначала проработать необходимые изменения в генеральный
план (анализ более
широкого градостроительного контекста), а затем принимать решение о КРТ.
Вопросы, связанные с определением границ территории, в отношении которой планируется принятие решения о КРТ жилой
застройки
5.
Могут
ли
правообладатели
включенных в границы КРТ жилой
застройки
объектов
Нет, не могут.
Для включения в границы КРТ жилой застройки земельных участков и
расположенных на них объектов индивидуального жилищного строительства,
7
индивидуального
жилищного
строительства, соответствующие
расположенных в границах того же элемента планировочной структуры (за
исключением района)
8
установленным субъектом РФ
критериям (п. 3 ч. 8 ст. 65
Градостроительного
кодекса
Российской Федерации, далее - ГрК
РФ), самостоятельно принять
решение об исключении своих
домов из границ территории КРТ
жилой застройки (по аналогии с
решением
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирных домах (далее -
МКД),
соответствующих
установленным субъектом РФ
критериям (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ)?
поселения, городского округа, в котором расположены МКД, указанные в ч. 2 ст. 65
ГрК РФ (ч. 3 ст. 65 ГрК РФ), не требуется согласия их собственников.
При этом включенные в границы КРТ жилой застройки земельные участки и
расположенные на них объекты индивидуального жилищного строительства не могут
быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в целях КРТ жилой
застройки, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами,
которые
признаны
аварийными
или
которые
соответствуют
критериям,
установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа,
ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического
обеспечения (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ).
6.
Каким документом подтверждается
соответствие
многоквартирного
дома,
жилого
дома,
дома
блокированной застройки, садового
дома критериям, установленным
субъектом РФ? Какая форма
документа может использоваться
для подтверждения соответствия
многоквартирного
дома,
индивидуального жилого дома, дома
блокированной застройки, садового
Какие-либо
специальные
требования
к
форме
(документу)
подтверждения
соответствия многоквартирного дома, жилого дома, дома блокированной застройки,
садового дома критериям, установленным субъектом РФ, на федеральном уровне не
установлены. Вместе с тем, некоторыми субъектами Российской Федерации
(например, Республика Бурятия4, Омская область5)_ установлено требование, что
соответствие таких домов установленным критериям должно подтверждаться
результатами обследования их фактического состояния согласно заключению
специализированной организации, привлеченной для указанных целей.
Проведение обследования технического состояния зданий специализированной
организацией осуществляется в соответствии с ГОСТ 31937-2011.
«Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и
4 См. Критерии многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенных в границах застроенной
территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, утвержденные постановлением Правительства Республики
Бурятия от 26 августа 2021 г. № 482 «О некоторых вопросах комплексного развития территорий»).
5 См. Критерии многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и жилых домов блокированной застройки, объектов
индивидуального жилищного строительства, садовых домов, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, утвержденные
постановлением Правительства Омской области от 1 октября 2021 г. № 430-п «О порядке осуществления комплексного развития территории Омской области».
9
дома
критериям,
утвержденным
мониторинга
технического
состояния».
Форма
заключения
по
обследованию
субъектом РФ?
технического состояния здания приведена в приложении Б (обязательном) к данному
ГОСТ.
Форма заключения по оценке технического состояния жилого многоквартирного дома
приведена также в приложении А к «СП 454.1325800.2019. Свод правил. Здания жилые
многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного
технического состояния».
Порядок
признания
многоквартирных
домов
находящимися
в
ограниченно
работоспособном техническом состоянии, утвержденный приказом Минстроя России
от 26 августа 2021 года № 610/пр, рекомендует форму акта визуального обследования
многоквартирного дома межведомственной комиссией и содержит рекомендуемый
образец решения о выявлении основания для признания многоквартирного дома
находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии.
Представляется,
что
указанные
выше
формы
могут
использоваться
для
документального
подтверждения
соответствия
многоквартирного
дома,
индивидуального жилого дома, дома блокированной застройки, садового дома
соответствующим критериям, утвержденным субъектом РФ. Также считаем, что
нормативным
правовым
актом
субъекта
РФ,
устанавливающим
критерии
многоквартирного дома, жилого дома, дома блокированной застройки, садового дома,
может быть утверждена форма (формы) документального подтверждения соответствия
таких домов установленным критериям.
7.
На
территории,
в
отношении
Если такие жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства)
которой
планируется
принятие
признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом РФ
решения о КРТ жилой застройки,
(высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние, отсутствие систем
расположены
фактически
инженерно-технического обеспечения), то возможно изъятие таких жилых домов и без
аварийные
двухэтажные
МКД,
признания их МКД (п. 3 части 8 ст. 65 ГрК РФ).
которые,
согласно
сведениям
Если проблема в том, что на территории нет других аварийных МКД, МКД,
Единого государственного реестра
отвечающих установленным субъектом РФ критериям, в связи с чем необходимо
недвижимости,
числятся
на
признание жилых домом МКД, то это сложная и скорее всего судебная процедура.
кадастровом учете в статусе жилых
Также необходимо иметь ввиду нормы Федерального закона от 30 декабря 2021 года №
домов. Какие механизмы есть у
476-ФЗ, которыми в ЖК РФ и ГрК РФ внесены уточнения понятий «дом
блокированной
10
муниципалитета для признания
таких объектов многоквартирными
с целью дальнейшей реализации
проекта КРТ жилой застройки?
застройки» и «многоквартирный дом». В частности, установлено, что домом
блокированной застройки является жилой дом, блокированный с другим жилым
домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими
боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок
(п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Если блок в доме блокированной жилой застройки соответствует
признакам дома блокированной жилой застройки (а упомянутые в вопросе
двухэтажные МКД, на практике, таким требованиям скорее всего соответствуют), то
такой блок признается
домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок
зданием или помещением в здании (ч. 1 ст. 16 указанного Федерального закона).
8.
П. 3 ст. 65 ГрК РФ предусмотрено:
1. На территории КРТ жилой застройки могут быть расположены любые земельные
«3.
В
границы
территории,
в
участки и объекты с учетом выполнения требования ч. 10 ст. 65 ГрК РФ:
отношении которой принимается
«10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее
решение о комплексном развитии
комплексном
развитии
принимается
высшим
исполнительным
органом
территории
жилой
застройки,
государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной
могут быть включены земельные
администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных
участки и (или) расположенные на
для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по
них
объекты
недвижимого
планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие
имущества, не указанные в части 2
объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей частью.
настоящей статьи, при условии,
Включение в границы указанной территории таких земельных участков и (или)
что такие земельные участки и
расположенных
на
них
объектов
недвижимого
имущества,
находящихся
в
(или)
объекты
недвижимого
собственности
Российской
Федерации,
субъектов
Российской
Федерации,
имущества расположены в границах
муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными
элемента
планировочной
федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти
структуры поселения, городского
субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке,
округа (за исключением района), в
установленном Правительством Российской Федерации.».
котором
расположены
Правительством РФ установлен такой порядок согласования, в котором указаны
многоквартирные дома, указанные в
случаи, когда согласование не допускается (см. постановление Правительства РФ от 17
части 2 настоящей статьи.»
мая 2017 года № 579 «Об утверждении Правил согласования включения в границы
Какие земельные участки и объекты
территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается
имеются ввиду?
высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации или главой местной
администрации
муниципального
образования,
земельных
участков
и
(или)
11
расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в
собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальной собственности»).
2. Включение в границы КРТ жилой застройки других объектов недвижимости
ОЗНАЧАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ ИХ ИЗЪЯТИЯ. В ч. 7 ст. 65 ГрК РФ указано, что такие
объекты МОГУТ БЫТЬ ИЗЪЯТЫ в целях КРТ, за исключением:
а) объектов недвижимости, указанных в пп. 1 - 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ);
б)
иных
объектов
недвижимого
имущества,
определенных
Правительством
Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской
Федерации (п. 4 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ).
Правительством РФ пока такие иные объекты, которые не могут быть изъяты, не
установлены.
Например, в Республике Саха (Якутия) к объектам, которые не могут быть изъяты в
целях
КРТ,
отнесены
объекты
захоронения
и
обезвреживания
твердых
-
коммунальных отходов6, а в Кировской области - земельные участки,
предоставленные в аренду без проведения торгов для реализации масштабных
инвестиционных проектов, и расположенные на таких земельных участках объекты
капитального строительства7.
В части установления субъектом РФ иных объектов, которые не могут быть изъяты в
целях КРТ жилой застройки, рекомендуется установить «хорошие» нежилые объекты
(то есть не соответствующие требованиям пп. 1 - 4 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ) и объекты
инфраструктуры, которые не требуют сноса или реконструкции. При этом включение
таких «хороших» объектов в границы КРТ позволит провести комплексную
разработку документации по планировке территории. Пока ни одним из субъектов
Российской Федерации в качестве иных объектов, которые не могут быть изъяты в
целях КРТ жилой
6 Пункт 2.5 Положения о комплексном развитии территорий в Республике Саха (Якутия), утвержденного постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от
26 августа 2021 г. № 316 «О комплексном развитии территорий в Республике Саха (Якутия)».
12
7 Перечень объектов, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории жилой застройки,
комплексного развития территории нежилой застройки, утвержденный распоряжением Министерства строительства, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства
Кировской области от 23.09.2021 № 116 «О некоторых вопросах комплексного развития территории».
13
застройки, не предусмотрены нежилые объекты капитального строительства в
«хорошем» состоянии (т.е. не требующие сноса или реконструкции).
9.
В границах КРТ жилой застройки
находятся капитальные гаражи. В ч.
8 ст. 65 ГрК РФ перечислены виды
земельных участков и иных
объектов недвижимого имущества,
которые не могут быть изъяты для
государственных
или
муниципальных нужд в целях КРТ
жилой застройки, среди которых
капитальные
гаражи
не
упоминаются. Значит ли это, что
капитальные
гаражи
можно
включать в решение об изъятии для
государственных
или
муниципальных нужд в целях КРТ
жилой застройки?
Да, можно, при одновременном соблюдении двух условий:
1) такие капитальные гаражи должны быть расположены в границах того же элемента
планировочной структуры (квартала, микрорайона), что и аварийные МКД, МКД,
соответствующие критериям субъекта РФ (ч.3 ст. 65 ГрК РФ);
2) такие капитальные гаражи не предусмотрены нормативным правовым актом
субъекта РФ об определении объектов недвижимости, которые не могут быть изъяты
для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ жилой застройки (п.4 ч.8
ст. 65 ГрК РФ).
10.
Является ли обоснованным отказ в
предоставлении без торгов в аренду
(в случаях, указанных в ст. 39.16 ЗК
РФ) муниципального земельного
участка, находящегося в границах
территории комплексного развития,
обозначенной
на
карте
градостроительного зонирования
ПЗЗ,
в
условиях
отсутствия
решения о комплексном развитии
такой территории?
Данный вопрос в законодательстве в настоящее время до конца не прояснен.
При рассмотрении конкретной ситуации, сложившейся в Санкт-Петербурге
(предоставление земельного участка в границах территории комплексного развития,
указанных в ПЗЗ, без торгов в аренду для использования в соответствии с видом
разрешенного использования, установленным в ПЗЗ), Верховный Суд РФ занял
позицию о невозможности предоставления такого земельного участка, поскольку
наличие на карте градостроительного зонирования ПЗЗ границ территории
комплексного развития предполагает развитие такой территории исключительно
путем применения механизма ее комплексного развития на основании разработанной
и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории,
поэтому в указанном случае в предоставлении земельного участка должно быть
отказано на основании несоответствия разрешенного использования земельного
14
участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о
предоставлении земельного участка (подпункт 14 ст. 39.16 ЗК РФ)8.
Несмотря на это, представляется, что в общем случае отказ в предоставлении
земельного участка до принятия решения о КРТ и заключения договора о КРТ
является необоснованным (в том числе с учетом некоторых норм, которые были
внесены в законодательство Федеральным законом № 627-ФЗ от 25 декабря 2023 г., то
есть уже после принятия решения Верховным судом РФ).
Во-первых, представляется, что до принятия решения о КРТ в отношении территории
комплексного развития, определенной в ПЗЗ, действуют все установленные ПЗЗ
градостроительные регламенты (в противном случае такая территория будет
«заморожена» на неопределенное время). В дальнейшем решением о КРТ должны
быть установлены основные виды разрешенного использования, которые могут быть
выбраны при реализации такого решения, и предельные параметры (п. 5 ч. 1 ст. 67
ГрК РФ). При этом такие виды и параметры могут не соответствовать ПЗЗ (а могут и
соответствовать).
Во-вторых, Федеральным законом № 627-ФЗ от 25 декабря 2023 г. были внесены
изменения, которые предусматривают возможность использования в проектах КРТ
ранее утвержденной документации по планировке территории.
И наконец, подпунктами 8 - 10 статьи 39.16 ЗК РФ относительно КРТ установлены
следующие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения
торгов:
«8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок
расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен
договор о комплексном развитии территории, за исключением случаев, если с
заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания,
сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства,
расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого
земельного
участка;
15
8 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2023 № 307-ЭС23-17606 по делу № А56-74330/2022.
16
9) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок
расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен
договор о комплексном развитии территории, или земельный участок образован из
земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о
комплексном развитии территории, за исключением случаев, если такой земельный
участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов
регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о
предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на
строительство указанных объектов;
10) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок
образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о
комплексном развитии территории, и в соответствии с утвержденной
документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов
федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного
значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду
земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном
развитии территории, предусматривающий обязательство данного лица по
строительству указанных объектов;».
Указанные основания противоречат возможности отказа на основании несоответствия
разрешенного использования земельного участка целям использования такого
земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка
(подпункт 14 ст. 39.16 ЗК РФ).
Кроме того, в подтверждение такой концептуальной позиции можно привести норму
подпункта 13 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, которой установлено, что земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть
предметом аукциона, если «земельный участок расположен в границах территории, в
отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии или принято
решение о
комплексном
развитии
территории,
реализация
которого