Практика пространственно-экономического моделирования. Грушина О.В., Зорина Е.С. и др. (2024)U

жилищные стратегии

Том 11  Номер 1  Январь-март 2024

Russian Journal of Housing Research

ISSN 2410-1621

Практика пространственно-экономического

моделирования проектов комплексного

развития территорий (на примере г. Иркутска)

Грушина О.В. 1, Зорина Е.С. 1, Колесникова Н.С. 1

1 Байкальский государственный университет, Иркутск, Россия

АННОТАЦИЯ:

В статье поднимаются вопросы теории и практики реализации проектов комплексного развития терри-

торий, а также формы взаимодействия его основных субъектов: региональных и муниципальных органов

власти, застройщика, банка и населения. Авторы поставили себе цель провести подобную апробацию

и «обкатать» предлагаемую Минстроем модель на примере проекта в г. Иркутске. Предварительно был

проведен анализ процедуры принятия решения, а также статистический анализ реализации таких про-

ектов в РФ. Была выделена особая роль регионов и проанализирована их работа по реализации отдель-

ных полномочий субъектами в отношении КРТ. Апробация методики пространственно-экономического

моделирования проектов комплексного развития территорий на примере г. Иркутска показала ее рабо-

тоспособность и профессиональную пригодность. Однако анализ чувствительности показал, что болевы-

ми точками таких проектов является ставка дисконтирования и уровень инфляции. Борьба ЦБ РФ с ин-

фляцией путем постоянного повышения ключевой ставки, способствующего росту инфляции издержек,

способна сделать нерентабельными с точки зрения как коммерческой, так и бюджетной эффективности

большинство предполагаемых к разработке проектов благоустройства и преобразования территорий в

стране. Представленные материалы исследования будут интересны работникам региональных мини-

стерств строительства, застройщикам, аспирантам, преподавателям и студентам в области экономики

строительства и развития территорий.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: комплексное развитие территорий, жилищное строительство, стоимость жилья,

пространственно-экономическое моделирование проектов

The practice of spatial and economic modeling of integrated

territorial development projects (on the example of Irkutsk)

Grushina O.V. 1, Zorina E.S. 1, Kolesnikova N.S. 1

1 Baikal State University, Russia

Введение

А

ктуальность настоящего исследования обусловлена новизной

правовых норм, регулирующих отношения в сфере комплексного

развития территорий (далее - КРТ). На смену устаревающим и пока-

зывающим свою неэффективность механизмам и институтам прихо-

дят новые. А именно, на смену показавшему свою несостоятельность

институту развития застроенных территорий (РЗТ) пришел новый

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

80

ABSTRACT:

The article raises issues of theory and practice of projects of integrated spatial development, as well

as forms of interaction of its main subjects: regional and municipal authorities, the developer, the bank

and the population. The research goal was to conduct a similar approval and test the model proposed

by the Ministry of Construction on the example of the project in Irkutsk. A preliminary analysis of the

decision-making process was conducted. A statistical analysis of the implementation of such projects in

the Russian Federation was given. The special role of the regions was highlighted; and their work on the

implementation of certain powers of subjects in relation to complex regional development was analyzed.

Approval of the methodology of spatial and economic modeling of projects of integrated development

of territories on the example of Irkutsk has shown its efficiency and professional suitability. However,

according to sensitivity analysis, such projects have the problems with the discount rate and the inflation

rate. The fight of the Central Bank of the Russian Federation against inflation by constant increase of the

key interest rate, which contributes to the increase of the cost inflation, can make most of the projects

of landscaping and transformation of territories in the country unprofitable both from the point of view of

commercial and budgetary efficiency. The presented research materials will be of interest to employees

of regional ministries of construction, developers, graduates, academic staff and students in the field of

construction economics and territorial development.

keywords: integrated spatial development, housing construction, housing costs, project spatial and

economic modeling

JEL Classification: H43, K25, O18, O22, R31

Received: 01.12.2023 / Published: 31.03.2024

© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers

For correspondence: Grushina O.V. ([адрес скрыт])

CITATION:

Grushina O.V., Zorina E.S., Kolesnikova N.S. (2024) Praktika prostranstvenno-ekonomicheskogo

modelirovaniya proektov kompleksnogo razvitiya territoriy (na primere g. Irkutska) [The practice of

spatial and economic modeling of integrated territorial development projects (on the example of Ir-

kutsk)]. Zhilischnye strategii. 11. (1). - 79-104. doi: 10.18334/zhs.11.1.120311

более совершенный механизм - КРТ. Так, КРТ является эволюционным развитием

РЗТ. Данный метод реновации со временем все ухудшающейся застройки признан

многими экспертами как новый способ для гораздо более синергичного взаимодейст-

вия между застройщиками, жителями и органами государственной власти.

Любая идея и любой проект проходят соответствующие стадии развития. Так,

решение проблемы ветхого и аварийного жилья сначала имело вид проектов развития

застроенных территорий (РЗТ). Данная программа изначально получила достаточное

одобрение от строительной отрасли.

В 2018 г. доля строительства по проектам комплексного освоения территории

(КОТ) и развития застроенных территорий (РЗТ) в общем объеме строительства

составляла порядка 5% [1]. Со временем, как показала практика, одной из причин

спада популярности формата РЗТ стали размеры участков, выделяемых под соответст-

вующие проекты. А именно, при освоении исключительно небольших участков земли

с ветхим жильем, после расселения и сноса аварийных домов, застройщик получал

81

Жилищные стратегии № 1’2024 (Январь-март)

Об авторах:

Грушина Ольга Валерьевна, профессор кафедры экономики строительства и управления недвижимо-

стью, доктор экономических наук, доцент ([адрес скрыт])

Зорина Елена Сергеевна, доцент кафедры экономики строительства и управления недвижимостью, кан-

дидат экономических наук ([адрес скрыт])

Колесникова Наталья Сергеевна, магистрант ([адрес скрыт])

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:

Грушина О.В., Зорина Е.С., Колесникова Н.С. Практика пространственно-экономического моделирова-

ния проектов комплексного развития территорий (на примере г. Иркутска) // Жилищные стратегии. -

2024. - Том 11. - № 1. - С. 79-104. doi: 10.18334/zhs.11.1.120311

право на строительство новых жилых домов. Это не позволяло полноценно решать

такие задачи как расширение потенциальной для строительства нового жилья тер-

ритории из-за ее ограниченности, так и собственно проблему ветхого и аварийного

жилья.

Уже в 2020 г. проекты РЗТ не особенно были востребованы у застройщиков вслед-

ствие озвученной причины по размерам участков. В качестве примера приведем город

Красноярск, в котором с начала 2020 г. не состоялось ни одного аукциона на проект

РЗТ [2] (Krupko, 2020). В свою очередь, проекты комплексного развития территорий

(КРТ) предполагают расширение площади расселения, при этом жилье на данной тер-

ритории не обязательно должно быть признано аварийным. Здесь определяется пере-

сечение проектов КРТ с проектами реновации, данный феномен глубоко исследован

Гусевой Г.В. [3, с. 77-79] (Guseva, 2023, р. 77-79). Достаточно несоответствия фактиче-

ски имеющихся фондов с актуальными градостроительными документами. К примеру,

существующие бывшие промышленные мощности внутри городских кварталов.

Так, в декабре 2020 г. Госдумой РФ был принят закон № 494-ФЗ, который внес

изменения в Градостроительный Кодекс РФ и ввел такое понятие как комплексное

развитие территории (далее - КРТ). Собственно, само определение выглядит следу-

ющим образом: «Комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий,

выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке терри-

тории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан,

обновление среды жизнедеятельности и территории общего пользования поселений,

городских округов» [4]. Из определения следует, что данные проекты направлены на

актуализацию городской среды.

КРТ начинает играть существенную роль в городском развитии еще и потому,

что данной категории как эволюционно завершающей этапы по развитию город-

ской среды в виде РЗТ, КОТ и тому подобных проектов, посвящена целая глава 10

Градостроительного кодекса [4] благодаря внедрению уже обозначенного Феде­

рального закона № 494-ФЗ [5].

В настоящее время для большинства городов России характерна модель разраста-

ния, основным критерием такого определения является снижение плотности населе-

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

82

ния в центральной и срединной частях города и ее смещение на новые территории

относительно текущего состояния. Подробное историческое исследование таких агло-

мерационных процессов представлено, например, в статье Азорина М.Ю. [6] (Azorin,

2022). При этом степень разрастания, заложенная в генеральный план, существенно

различается между городами. Эти качественные различия стали основой разделения

на три подгруппы: обычное, экстремальное и химерическое разрастание [7, с. 14-31]

(Golovin, Guzd, Vitkov, Karaselnikova, Kosolapov, 2021, р. 14-31). Это как раз и указы-

вает на необходимость перехода к комплексному развитию территорий современного

города в России, где основополагающим будет являться умение смотреть в будущее и

работать на перспективу [8, с. 156-157] (Grushina, Kolesnikova, 2022, р. 156-157).

Разработанные Минстроем «Методические рекомендации по пространственно-

экономическому моделированию проектов комплексного развития территорий

жилой застройки» еще не успели пройти широкой апробации на региональных уров-

нях. Авторы поставили себе целью провести подобную апробацию и «обкатать» пред-

лагаемую Минстроем модель на примере проекта КРТ в г. Иркутске. Авторская гипо-

теза заключается в том, что методологически верно построенные градостроительная

и экономическая модели конкретного проекта КРТ должны дать при их практическом

применении объемную и целостную картину эффектов проекта для всех его участни-

ков. Апробация модели КРТ не предполагает ее научной разработки, однако выяв-

ление «узких мест» проектов КРТ, определяющих их состоятельность, и выявленная

авторами их взаимосвязь с макроэкономическими показателями государственной

денежно-кредитной политики дает государству инструмент расширения или сжатия

проектов КРТ на всей территории Российской Федерации, что можно признать науч-

ной новизной результатов представленного исследования.

Как уже было сказано выше, методологической основой нашего исследования

являются «Методические рекомендации по пространственно-экономическому

моделированию проектов комплексного развития территорий жилой застройки»

(далее - Рекомендации) [9]. В первую очередь моделирование позволяет дать

оценку реализуемости проектов. В частности, Рекомендации используют понятие

стейкхолдеров. При подходе, когда проект расценивается как возможность капита-

лизировать имеющуюся территорию (обеспечить выгоды для всех интересантов),

обусловлено достижение выгоды от реализации проекта для всех заинтересо-

ванных лиц. Такие заинтересованные лица и называются стейкхолдерами. В рас-

сматриваемом контексте их можно поделить на следующие группы: застройщик,

муниципалитет, собственники недвижимости. Также можно выделить материаль-

ные и нематериальные выгоды.

Экономическая состоятельность проекта КРТ оценивается с помощью показателей

инвестиционной эффективности и если по результатам такой оценки показатели ока-

зываются неудовлетворительными, то следует производить пересмотр объемно-пла-

нировочных решений. Для тщательной оценки необходимо установить критические

83

Жилищные стратегии № 1’2024 (Январь-март)

показатели эффективности. Так, уже разработана модель для расчета, состоящая из 7

разделов:

а) содержание;

б) базовые параметры;

в) исходные данные;

г) градостроительная модель;

д) экономическая модель;

е) калькулятор чувствительности;

ж) графики.

В «базовых параметрах» устанавливаются: год начала реализации, срок реализа-

ции, площадь территории, коэффициент равнозначности жилого помещения. Стоит

отметить, что проекты КРТ реализуются на достаточно больших территориях и сроки

реализации могут составлять от 10 лет. Обязательным условием для увеличения капи-

тализации территории является повышение плотности застройки путем переплани-

ровки территории. И рекомендуется, чтобы такая территория имела размеры не менее

одного квартала и площадью не менее 2,5 га. В этом блоке также устанавливаются

компенсации для переселяемых граждан.

В блоке «исходные данные» собираются все данные о планируемой к застройке тер-

ритории, которые представлены в общем доступе. Так, сюда включаются показатели:

баланс территории, баланс застройки, состав жилых помещений, численность населе-

ния, кадастровая стоимость территории, показатели рынка недвижимости, затрат про-

екта, макроэкономические показатели, параметры для расчета налоговых отчислений.

Схема последовательности разработки градостроительной модели представлена

на рисунке 1.

Рисунок 1. Этапы разработки градостроительной модели

Источник: составлено авторами.

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

84

Итоговое градостроительное решение принимается исходя из контекста террито-

рии. А именно, чем территория ближе к центру, тем потенциально выше может быть

обоснована плотность и этажность застройки. Напротив, чем дальше территория

от центра, тем ниже будут значения указанных параметров с точки зрения баланса

застройки и инфраструктуры в городе.

Следующим разделом идет экономическая модель проекта. Она состоит из 11 бло-

ков: существующие и планируемые параметры; параметры инвестиционных и иных

расходов; расходы на компенсации собственникам; капитальные и операционные

расходы; доходы; структура финансирования; налоги; показатели инвестиционной

эффективности; показатели эффективности для городского бюджета и экономики

города; анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта; пара-

метры эффективности расходов бюджетов и фонда ЖКХ на переселение граждан из

аварийного жилищного фонда.

Укрупненно структура распределения выгод представлена в формуле (1):

,

(1)

где I - инвестиции (стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благо-

устройства); Cn - рыночная стоимость нового жилья для переселения и расходы на

выплаты; Cs - рыночная стоимость от реализации (продажи) как жилых, так и нежи-

лых помещений; Cd - рыночная стоимость жилой застройки под снос; T - налоги

(выплаты, возникающие в ходе реализации проекта); Pr - цена права на реализацию

проекта КРТ (зачастую уплачивается застройщиком и включено в расходную состав-

ляющую на этапе определения застройщика путем электронных торгов); (Cn - Cd) -

прирост капитализации для переселяемых граждан; (Cd - I - T - Pr - Cn) - прибыль

застройщика; (T + Pr) - доходы бюджета.

После анализа всех блоков экономической модели следует провести анализ чув-

ствительности. Здесь на основе изменения ключевых параметров можно определить

степень воздействия на общую финансово-экономическую сторону проекта. Такими

показателями являются: ставка дисконтирования; темп инфляции; темп роста реаль-

ных цен на жилье; коэффициент равнозначности помещения; доля бюджетных расхо-

дов на инфраструктуру; цена права заключения договора КРТ; доля компенсируемых

затрат застройщика на переселение за счет Фонда ЖКХ; структура компенсаций для

переселяемых граждан; параметры этажности застройки. Так, с помощью изменения

одного или нескольких параметров, можно получить выводы о наиболее чувстви-

тельных к изменениям показателях. Сравнение базового и смоделированного вари-

анта позволяют это определить. С учетом имеющихся данных о моделировании, далее

авторами будет рассмотрена потенциальная площадка для реализации проекта КРТ в

границах города Иркутска.

85

Жилищные стратегии № 1’2024 (Январь-март)

Принятие решений о КРТ

Градостроительный Кодекс Российской Федерации утверждает, что решение о КРТ

принимается как на федеральном, так и на региональных и муниципальных уровнях.

Комплексное развитие территории может также быть принято по инициативе пра-

вообладателей земельных участков или объектов недвижимости. В том числе, если

участки находятся в долгосрочной аренде, с согласия собственника, данное имущество

может быть включено в программу. На рисунке 2 представлена схема принятия реше-

ния и реализации КРТ.

Рисунок 2. Этапы принятия решения и реализации КРТ

Источник: составлено авторами.

Таким образом, в основном регламентирующем документе подробно описан меха-

низм реализации решения о комплексном развитии территории. Выделяются как

цели по актуализации пространств, так и виды застройки (жилая застройка, нежилая

застройка, незастроенная территория и застройка по инициативе правообладателей).

Часто исследователи подчеркивают роль КРТ как стимула к инновациям, поскольку

благодаря ему появилось такое понятие как мастер-план [1].

Мастер-план является инструментом для планирования и развития территории.

Он не имеет четко утвержденных требований к содержанию, однако, именно это

делает его гибким и актуальным для множества разрабатываемых проектов, как под-

черкивает С.А. Астафьев [10, с. 318-319] (Astafev, 2022, р. 318-319).

Понятие КРТ неразрывно связано с созданием благоустроенной инфраструктуры

(одна из целей комплексного развития территории по ГрК РФ). С 2018 г. в стране

реализуется один из нацпроектов под названием «Жилье и городская среда», к клю-

чевым показателям которого относятся обеспечение доступным жильем и создание

возможностей для приобретения или строительства жилья. В том числе, одна из целей

проекта - повышение качества городской среды. Находится данный проект в веде-

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

86

нии Минстроя РФ [11]. При реализации проектов проводятся ежегодные конкурсы

на звание самого благоустроенного поселения в России. На подобных конкурсах

часто проекты представляют собой мастер-планы, что неоднократно демонстрировал

Астафьев С.А. в своих публикациях [10, 12] (Astafev, 2022; Astafev, Kazantseva, 2021).

Таким образом, мастер-план является одним из инструментов, в том числе, для пла-

нирования проектов КРТ.

По официальным данным Минстроя России [13] на 1 марта 2023 г. среди всех субъ-

ектов прорабатывается в общей сложности порядка 850 территорий для комплексного

развития суммарной площадью около 26,6 тыс. га. В том числе, из этого числа 90 пло-

щадок разрабатывает АО «ДОМ.РФ». Из 157 млн кв. м планирующихся к возведению

объектов порядка 120 млн кв. м составляет жилая площадь. По факту жилой площади

в эксплуатацию введено 135,6 тыс. кв. м жилой застройки. А по состоянию фактиче-

ского переселения граждан (1 477 человек), включая аварийное жилье, площадь рас-

селенного жилого фонда составляет 44,34 тыс. кв. м.

Структурно, из 954 запланированных к реализации объектов, 535 составляют объ-

екты инженерно-коммунальной инфраструктуры, 73 объекта транспортной инфра-

структуры, 90 объектов социальной инфраструктуры, 198 объектов дорожной инфра-

структуры, 46 индустриальных парков, технопарков и особых экономических зон, а

также 12 объектов туристической инфраструктуры. Министерством строительства

также указаны прогнозируемые эффекты от реализации данных проектов. А именно,

ввод в эксплуатацию 130 млн кв. м жилой площади, создание 520 900 новых рабочих

мест, привлечение порядка 10,5 трлн р. из внебюджетных источников финансирования.

Фондом «Института экономики города» в феврале 2023 г. была подготовлена ана-

литическая справка «О реализации субъектами Российской Федерации отдельных

полномочий в сфере комплексного развития территорий жилой застройки» [14]. За

срок более чем 2 года с момента принятия регионами уже сформирована нормативная

база в сфере КРТ. В первую очередь, по заказу Минстроя России, были разработаны

рекомендации по реализации отдельных полномочий субъектами в отношении КРТ.

Полномочия выглядят следующим образом:

1) определение порядка подготовки решения о КРТ;

2) установление перечня предельных параметров строительства или реконструк-

ции, которые указываются в решении о КРТ;

3) предоставление дополнительных мер поддержки для собственников и/или нани-

мателей для многоквартирных домов (МКД), не признанных аварийными.

Упомянутым выше фондом были сформированы методические рекомендации по

применению описанных полномочий:

а) определение требований о разработке и основных параметров архитектурно-гра-

достроительной концепции (мастер-плана) по отношению к территории, для которой

планируется комплексное развитие. В том числе определяются требования по финан-

сово-экономическому обоснованию проекта;

87

Жилищные стратегии № 1’2024 (Январь-март)

б) расширение перечня предельных параметров строительства с указанием допол-

нительных, которые характеризуют повышение качества застройки на развиваемой

территории;

в) использование всех полномочий для расширения жилищных гарантий для пере-

селяемых из соответствующих критериям МКД граждан в целях повышения вероят-

ности достижения поддержки проекта при голосовании по включению в границы

проекта.

По первой рекомендации были получены следующие данные и на их основе были

сформированы выводы. Мастер-план является одним из самых важных документов,

который показывает предварительную комплексную проработку территории и отра-

жает видение территории после завершения проекта. По результату разработки мас-

тер-плана определяются как основные параметры застройки, так и объемы финанси-

рования (бюджетное и внебюджетное).

По результатам мониторинга, только в 28 регионах установлено требование о

подготовки мастер-плана и только в 7 установлены требования к разработке финан-

сово-экономического обоснования для проекта. А именно, в Республиках Крым и

Мордовия, Нижегородской, Ярославской, Курской, Ростовской областях и в Ханты-

Мансийском автономном округе. И только в Нижегородской области на законода-

тельном уровне утверждены рекомендации по подготовке мастер-плана. В данных

рекомендациях содержатся требования по составу и содержанию мастер-плана, а

также рекомендации по финансово-экономической модели. В модели указаны затраты

на расселение, снос и строительство, а также иные статьи затрат по застройке терри-

тории.

Для второй рекомендации, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ, в решении о

комплексном развитии территории могут быть установлены предельные параметры

разрешенного строительства и/или реконструкции объектов капитального строитель-

ства (ОКС), которые имеют отличия от параметров, установленными правилами зем-

лепользования и застройки (ПЗЗ). Перечень таких параметров определяется на уровне

субъектов РФ. Проведенное исследование показывает, что 21 субъект пока не имеет

определенного перечня таких параметров, несмотря на то, что данное полномочие

является обязательным к выполнению. В остальных 64 регионах в той или иной сте-

пени определены такие параметры, среди которых выделяются следующие:

а) минимальные размеры отступов от границ участков с целью установления мест

потенциального размещения объектов (зданий, сооружений, строений);

б) предельная этажность или высота объектов;

в) максимально установленный коэффициент плотности застройки в границах

участка КРТ;

г) максимально установленный процент застройки;

д) предельные размеры участков территории (определение минимально и макси-

мально допустимых размеров);

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

88

е) минимально установленный процент озеленения участка территории КРТ;

ж) установленные требования к характеристикам по объемно-пространственным и

архитектурно-стилистическим решениям для ОКС, которые влияют на внешний вид

и/или на композицию застройки;

з) обеспеченность парковочными местами (стоянками) для автомобилей;

и) степень обеспеченности объектами социального использования и объектами

обслуживания;

к) установление параметров ограждений (высота, прозрачность) по линии

застройки и по границам земельного участка.

Так, 80% всех принятых регионами параметров составляют лишь 4 параметра из

10. Помимо этого, среднее число определенных субъектами предельных парамет­

ров составляет 3,69, а медиана - 4. Это говорит о том, что в среднем по стране из 10

предельных параметров регионами выделено лишь 4. Помимо этого, как было упо-

мянуто ранее, 21 регион не исполнил данное полномочие совсем. Среди всех субъ-

ектов у 12 максимальное число определенных предельных параметров составляет 6.

Новосибирская область имеет лишь 1 определенный предельный параметр (предель-

ная этажность).

Также лишь в 11 субъектах выделен такой критически важный параметр как мини-

мальный и максимальный размер земельных участков. Данный показатель характе-

ризует регулирование объема застройки в границах КРТ. В результате вышеизло-

женного, по второй рекомендации, по стране регионами определяется крайне низкое

разнообразие предельных параметров и в основном указываются лишь обязательные

параметры, которые указаны в ч. 1 ст. 37 ГрК РФ. Такое обстоятельство при условии

отсутствия в большинстве регионов требований о реализации проектов КРТ в соот-

ветствии с определенной архитектурно-градостроительной концепцией может иметь

как следствие отсутствие достижения одной из ключевых целей КРТ - создания и/или

улучшения комфортной городской среды.

Далее идет анализ исполнения третьей рекомендации, а именно, по предостав-

лению дополнительных мер жилищной поддержки собственникам и нанимателям

жилых помещений в МКД, которые соответствуют критериям и включены в границы

КРТ. Так, базовые гарантии для обозначенных граждан прописаны в ст. 32 Жилищного

кодекса РФ1 [2] (Krupko, 2020). Исходя из этого, базовые гарантии включают в себя

предоставление взамен освобождаемых помещений:

а) равноценное возмещение. Оно определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ. Таким образом, происходит

самая актуальная оценка помещения;

б) другое жилое помещение. Данная процедура происходит с учетом его стоимости

при определении размера возмещения по заявлению собственника;

1 Жилищный кодекс Российской Федерации : Федер. Закон РФ от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ : (ред. от

28 апр. 2023 г.) // СПС «Консультант-Плюс».

89

Жилищные стратегии № 1’2024 (Январь-март)

в) жилые помещения большей площади и/или с большим количеством комнат за

доплату.

В итоге всего 19 регионов в той или иной степени реализовали свои факультатив-

ные полномочия. Из них Архангельская область, Липецкая область, Нижегородская

область, Пензенская область, Пермский край и Свердловская область реализовали

все три. Из 19 регионов реализовали полномочия всего: 15 - по предоставлению рав-

нозначного жилого помещения; 12 - по предоставлению квартиры взамен комнаты/

комнат в коммунальной квартире; 9 - по предоставлению жилых помещений во внео-

чередном порядке. В представленные 19 регионов также не входит Иркутская область,

о которой пойдет речь далее в работе.

По мнению авторов, определение дополнительных жилищных гарантий для гра-

ждан может послужить условием для повышения их заинтересованности в участии

в развитии территорий в рамках проектов КРТ. Также можно предположить, что без

должного уровня подобной поддержки проекты могут быть малопривлекательными

для жильцов и нанимателей, и в конечном итоге не получить поддержки местного

населения.

По мнению Н. Косаревой [15] (Kosareva, 2023), КРТ является актуальным механиз-

мом для рынка строительства, поскольку за последние 30 лет жилищное строитель-

ство преимущественно велось на еще не освоенных территориях, при постепенном

обветшании уже имеющегося жилого фонда. Автором также упомянуто о показателе

недофинансирования инвестиций по восстановлению (капитальные ремонты, модер-

низация и реконструкция зданий), который составляет около 40% ВВП. Как отмечает

автор статьи, КРТ является нишей для профессионального девелопмента.

Так, если принятие 494 Федерального закона было в конце 2020 г., 2021 г. являлся

переходным и был посвящен созданию нормативной базы в регионах, а 2022 г. был

первым годом, когда были приняты первые решения о КРТ. До 2022 г. несколько лет

подряд объемы ввода нового жилья держались на отметке от 42 до 46 млн кв. м в год.

При этом рекорд 2022 г. был достигнут в основном за счет ввода ИЖС. На декабрь

2022 г. по данным Минстроя России, было принято 105 решений о КРТ жилой

застройки. Для достижения существенного прогресса в области КРТ, по мнению экс-

пертов [15] (Kosareva, 2023), следует улучшать и совершенствовать законодательную

базу в этой отрасли. И здесь авторами также отмечается, что недостаток или же отсут-

ствие жилищных гарантий для граждан будет причиной того, что собственники таких

МКД не будут голосовать за их включение в КРТ.

Результаты

В первую очередь, по мониторингу Института экономики города, в рамках кото-

рого авторами разбиралась ситуация по правовому регулированию среди всех субъек-

тов Российской Федерации, аналогично будет проведен анализ по Иркутской области.

Анализ показал, что из 10 предельных параметров строительства, властями Иркутской

Russian Journal of Housing Research #1’2024 (January-March)

90

области, как и в 64 других регионах, где были установлены хоть какие-то такие параме-

тры, был установлен параметр по предельному числу этажей (этажности). Помимо этого,

установлен максимальный процент застройки в границах участка. Определяется он как

отношение суммарной площади, которая может быть застроена ко всей площади участка.

Так, их определение было установлено в Постановлении Правительства Иркутской обла-

сти от 23 апреля 2021 г. № 293-пп [16]. Также, Иркутская область не входит в перечень

регионов, которые реализовали с