Вопросы финансово-экономического обоснования проектов комплексного развития территорий.А.Я. Гершович

8

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ 6 (261) 2023

Введение

Механизм комплексного развития тер-

риторий (далее также - КРТ) в России ак-

тивно развивается в последние несколь-

ко лет. В существующей сегодня форме

этот механизм был урегулирован Фе-

деральным законом от 30 декабря 2020

года № 494-ФЗ «О внесении изменений

в Градостроительный кодекс Российской

Федерации и отдельные законодательные

акты Российской Федерации в целях обе-

спечения комплексного развития террито-

рий».

Редевелопмент территорий города с по-

мощью механизма КРТ приводит к ряду по-

ложительных эффектов для всех заинтере-

сованных сторон (город, жители, бизнес).

Проекты КРТ способствуют улучшению

городской среды, архитектурных, плани-

ровочных и иных характеристик преобра-

зуемых территорий. Также они позволяют

привлечь частное финансирование для

решения проблемы расселения ветхого и

аварийного жилья, способствуют росту ка-

питализации недвижимости на таких терри-

ториях.

В 2021-2022 годах практически во всех

регионах Российской Федерации велась

активная работа по принятию всей необ-

ходимой нормативной правовой базы для

реализации проектов КРТ. В одних городах

1 Мониторинг практики реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в россий-

ских городах. Фонд «Институт экономики города», 2022. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/

files/monitoring_krt_ieg_noyabr_2022.pdf

уже отобраны первые территории для ком-

плексного развития, в других - началась ре-

ализация проектов КРТ.

Проведенный Фондом «Институт эконо-

мики города» анализ решений о КРТ пока-

зал, что такие решения приняты в отноше-

нии территорий 37 субъектов Российской

Федерации (по состоянию на 23 сентября

2022 года). Общее количество таких реше-

ний - 108, в том числе принято 50 реше-

ний о КРТ жилой застройки (46 процентов

от общего числа), 30 - нежилой застройки

(28%) и 28 - незастроенных территорий

(26%) 1.

При этом использование рассматрива-

емого механизма не может быть повсе-

местным, поскольку Градостроительным

кодексом

Российской

Федерации

(да-

лее - ГрК РФ) к проектам КРТ установле-

ны определенные требования. Для того

чтобы механизм работал и способствовал

развитию города, он может применяться

преимущественно в крупных городах, эко-

номика которых действительно позволит

эффективно реализовать такие проекты.

В связи с этим очень важно еще на стадии

подготовки проекта для принятия решения

о КРТ проводить пространственно-эко-

номическое моделирование для выбора

экономически эффективных проектов и

подготовки их финансово-экономического

обоснования.

Вопросы финансово-экономического

обоснования проектов комплексного

развития территорий

А.Я. Гершович

руководитель проекта направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт

экономики города» (г. Москва)

Александра Яковлевна Гершович, [адрес скрыт]

9

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ХОЗЯЙСТВОМ

Финансово-экономическое обоснование

проектов КРТ жилой застройки

В соответствии с ГрК РФ финансово-эко-

номическое обоснование решения о КРТ не

является обязательным, однако представ-

ляется, что отсутствие такого обоснования

может привести к выбору экономически не-

реализуемого проекта.

В части 1 статьи 67 ГрК РФ установлен

следующий общий для всех видов КРТ пе-

речень сведений, которые подлежат вклю-

чению в решение о КРТ:

1) сведения о местоположении, площади

и границах территории, подлежащей ком-

плексному развитию;

2) перечень объектов капитального стро-

ительства, расположенных в границах тер-

ритории, подлежащей комплексному раз-

витию;

3) предельный срок реализации решения

о КРТ;

4) сведения о самостоятельной реали-

зации Российской Федерацией, субъектом

Российской Федерации, муниципальным

образованием решения о КРТ или о реа-

лизации такого решения юридическими

лицами, определенными Российской Фе-

дерацией или субъектом Российской Фе-

дерации;

5) основные виды разрешенного исполь-

зования земельных участков и объектов ка-

питального строительства, которые могут

быть выбраны при реализации решения о

КРТ, а также предельные параметры раз-

решенного

строительства,

реконструк-

ции объектов капитального строительства

в границах территории, в отношении кото-

рой принимается такое решение;

6) перечень объектов культурного на-

следия, подлежащих сохранению в соот-

ветствии с законодательством Российской

Федерации об объектах культурного насле-

2 По состоянию на 1 октября 2022 года дополнительные сведения, которые подлежат включению в решение

о КРТ, Правительством Российской Федерации не установлены.

3 Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки. URL: https://

xn--p1aee.xn--p1ai/subektam-rf/kompleksnoe-razvitie-territoriy/metodicheskie-rekomendatsii/metodicheskie-

rekomendatsii-po-kompleksnomu-razvitiyu-territoriy-zhiloy-zastroyki/

дия, при реализации такого решения (при

наличии указанных объектов);

7) иные сведения, определенные Прави-

тельством Российской Федерации 2, норма-

тивным правовым актом высшего исполни-

тельного органа государственной власти

субъекта Российской Федерации.

Фондом

«Институт

экономики

горо-

да» (далее - Фонд ИЭГ) по заказу Фонда

содействия реформированию жилищно-

коммунального хозяйства (далее - Фонд

ЖКХ) были разработаны Методические

рекомендации по комплексному развитию

территорий жилой застройки, в том числе

Методические рекомендации по простран-

ственно-экономическому

моделированию

проектов комплексного развития террито-

рий жилой застройки (далее - Методиче-

ские рекомендации) 3. Краткое описание

рекомендуемой методики пространствен-

но-экономического моделирования пред-

ставлено в следующем разделе настоящей

статьи.

В целях проработки градостроительного

видения преобразования застройки на тер-

ритории Методическими рекомендациями

рекомендуется подготовка архитектурно-

градостроительной

концепции

(мастер-

плана) КРТ жилой застройки, основные па-

раметры которой рекомендуется включать

в решение о КРТ. При подготовке такого

мастер-плана рекомендуется проводить

пространственно-экономическое модели-

рование, на основе которого подготовить

финансово-экономическое

обоснование

мастер-плана, которое, в свою очередь,

должно стать базой для подготовки финан-

сово-экономического обоснования проек-

та решения о КРТ жилой застройки. В на-

стоящее время разработка мастер-плана и

включение его основных параметров в ре-

шение о КРТ не являются обязательными,

хотя по итогам анализа актов, принятых

10

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ 6 (261) 2023

субъектами Российской Федерации в рам-

ках их полномочий по вопросам КРТ, экс-

пертами Фонда ИЭГ было выявлено, что

рядом субъектов Российской Федерации

установлено требование об обязательной

разработке мастер-плана. При этом субъ-

екты Российской Федерации, как правило,

не устанавливают обязательность подго-

товки финансово-экономического обосно-

вания мастер-плана.

В соответствии с Методическими реко-

мендациями в финансово-экономическое

обоснование мастер-плана предлагается

включать:

1) обоснование

основных

экономиче-

ских параметров реализации мастер-плана,

в том числе обоснование:

• капитальных и операционных расхо-

дов на реализацию проекта КРТ жи-

лой застройки, включая расходы на

компенсации собственникам недви-

жимости (потребность в таких расхо-

дах оценивается с учетом всех воз-

можных источников финансирования

проекта КРТ);

• доходов от реализации проекта КРТ

жилой застройки;

• объемов привлечения собственных и

заемных средств лица, с которым бу-

дет заключен договор о КРТ жилой

застройки, или юридического лица,

определенного субъектом Российской

Федерации;

объемов

привлечения

средств бюджета субъекта Россий-

ской Федерации и (или) местного бюд-

жета, в том числе с учетом средств,

предоставляемых на цели КРТ жилой

застройки Фондом ЖКХ;

2) обоснование эффективности реализа-

ции мастер-плана, в том числе:

• анализ прироста капитализации тер-

ритории после реализации проекта

КРТ жилой застройки;

• оценка инвестиционной эффектив-

ности проекта КРТ жилой застройки

в целом, а также для лица, с которым

будет заключен договор о КРТ жилой

застройки, или юридического лица,

определенного субъектом Российской

Федерации;

• оценка эффективности расходов бюд-

жетов и Фонда ЖКХ на переселение

граждан из аварийного жилищного

фонда;

• оценка бюджетной эффективности

проекта КРТ жилой застройки (после

его реализации).

Экономическим

принципом

проектов

КРТ жилой застройки является обеспечение

не только приемлемой доходности проекта

в целом, но и для всех основных стейкхол-

деров - собственников недвижимости (как

собственников сносимой недвижимости,

так и собственников новой недвижимости),

а также лица, которое будет реализовывать

проект КРТ, и города. В связи с этим в рам-

ках финансово-экономического обоснова-

ния мастер-плана необходимо рассчитать

и обеспечить минимальный необходимый

прирост стоимости территории (капитали-

зации), который позволит обеспечить ми-

нимальные необходимые размеры выгод

основных стейкхолдеров. Если проект КРТ

будет неприемлем хотя бы для одной груп-

пы основных стейкхолдеров, то он не будет

реализован либо риски нереализации (бло-

кирования) проекта будут предельно высо-

кими.

Методика пространственно-

экономического моделирования

проектов КРТ жилой застройки

В рамках настоящего раздела представ-

лены основные аспекты пространственно-

экономического моделирования проектов

КРТ жилой застройки в соответствии с Ме-

тодическими

рекомендациями,

которое

имеет итерационный характер (см. рис.).

Если по результатам оценки показателей

инвестиционной эффективности проекта

КРТ жилой застройки проект является неу-

довлетворительным по значениям оценива-

емых показателей (например имеет отрица-

тельную или низкую доходность, слишком

длинный срок окупаемости), то необходим

11

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ХОЗЯЙСТВОМ

Каждый из этих разделов представляет

собой, по сути, отдельную страницу доку-

мента в формате Excel.

В рамках раздела «Базовые параметры»

определяются:

• год начала реализации проекта КРТ

жилой застройки;

• срок реализации проекта;

• площадь территории комплексного

развития;

• формы компенсации при переселении

граждан из аварийного и ветхого жи-

лья на территории и доли граждан, ко-

торые их получат;

• коэффициент равнозначности жилого

помещения, предоставляемого таким

гражданам (в случае если актом субъ-

екта Российской Федерации предус-

мотрено предоставление гражданам

равнозначного жилого помещения 5).

В разделе «Исходные данные» приводят-

ся все основные характеристики исходной

территории, необходимые для дальнейших

расчетов, рыночные показатели, параме-

тры затрат проекта, налоговые ставки, ма-

кроэкономические показатели и прочие.

В разделе «Градостроительная модель»

приведены типовые модельные балансы

территории и застройки в отношении трех

типов территорий (в модели представлены

конкретные расчеты параметров застройки

в отношении территорий площадью 2,5, 5

и 10 гектаров). В зависимости от площади

потенциальной территории развития могут

использоваться предлагаемые варианты.

В разделе «Экономическая модель» про-

водится расчет эффективности реализации

проекта КРТ жилой застройки в соответ-

ствии с моделью дисконтированных денеж-

ных потоков DCF. В таблице 1 (см. с. 12)

представлены структура экономической

модели и содержание ее блоков.

Последний раздел «Калькулятор чув-

ствительности» позволяет сравнивать по-

Итерационный принцип моделирования

проекта КРТ жилой застройки 4

Ɋɚɡɪɚɛɨɬɤɚ

ɨɛɴɟɦɧɨ-

ɩɥɚɧɢɪɨɜɨɱɧɵɯ

ɪɟɲɟɧɢɣ ɩɪɨɟɤɬɚ

əȼɅəȿɌɋə Ʌɂ

ɉɊɈȿɄɌ ɄɊɌ

ɗɎɎȿɄɌɂȼɇɕɆ?

Ɋɚɫɱɟɬ

ɩɨɤɚɡɚɬɟɥɟɣ

ɷɮɮɟɤɬɢɜɧɨɫɬɢ

ɩɪɨɟɤɬɚ

ɊȿȺɅɂɁȺɐɂə

ɉɊɈȿɄɌȺ

ɇȿɌ

ȾȺ

пересмотр объемно-планировочных реше-

ний проекта КРТ жилой застройки (мастер-

плана).

Расчетная модель включает пять основ-

ных разделов:

1) раздел «Базовые параметры» - опре-

деление базовых параметров проекта,

форм компенсации и долей граждан, кото-

рые их получат;

2) раздел «Исходные данные» - сбор

всей необходимой информации о террито-

рии, где планируется реализация проекта;

3) раздел

«Градостроительная

мо-

дель» - определение максимального зна-

чения объемов будущей застройки и ее

структуры, построение градостроительной

модели;

4) раздел «Экономическая модель» -

расчет эффективности реализации проек-

та по методу дисконтированных денежных

потоков, построение экономической моде-

ли;

5) раздел «Калькулятор чувствительно-

сти» - разработка методики для выявления

чувствительности показателей эффективно-

сти проекта от планировки и форм компен-

сации лицам, которых затрагивает проект.

4 Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки. https://xn--p1aee.

xn--p1ai/subektam-rf/kompleksnoe-razvitie-territoriy/metodicheskie-rekomendatsii/metodicheskie-rekomendatsii-

po-kompleksnomu-razvitiyu-territoriy-zhiloy-zastroyki/

5 В соответствии с частью 7 статьи 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

12

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ 6 (261) 2023

Таблица 1 *

Структура и содержание раздела «Экономическая модель» в рамках пространственно-экономического моделирования

проекта КРТ жилой застройки

Номер и название блока

Содержание блока

1. Существующие и планируемые

параметры застройки территории

1. Определяются сроки и объемы сноса существующей жилой и нежилой застройки

2. Устанавливается очередность и объемы ввода всех объектов капитального строительства, помещений в таких

объектах (многоквартирные дома, нежилые коммерческие помещения, объекты социальной инфраструктуры)

2. Параметры инвестиционных и

иных расходов

1. В этом блоке содержатся параметры, которые необходимы для перехода от физических показателей блока 1

к финансовым показателям последующих блоков (стоимость строительства, стоимость покупки и аренды не-

движимости в районе реализации проекта)

2. Все данные блока 2 должны ссылаться на исходные данные блока 1 в базовом периоде

3. Для каждого года прогнозирования рассчитывается значение цены, скорректированное на прогноз индекса

цен (рекомендуется индексировать все ценовые и удельные стоимостные показатели на уровень инфляции

ежегодно)

3. Расходы на компенсации

собственникам недвижимости

1. Рассчитывается площадь жилья для каждого вида компенсации исходя из процентного распределения между

формами компенсации, которые были выбраны в разделе модели «Базовые параметры проекта»

2. Рассчитывается стоимость расходов на компенсации

3. Моделируются расходы регионального или местного бюджета на реализацию проекта в том числе за счет

средств Фонда ЖКХ

4. Капитальные и операционные

расходы

1. На основе показателей блока 1 о площади ввода объектов капитального строительства в каждый год и блока

2 об удельной стоимости строительства рассчитываются ежегодные расходы на строительство всех объектов,

а также инфраструктуры

2. К суммарным расходам прибавляются расходы на компенсации, предоставление жилья внаем для переселя-

емых граждан, а также на уплату лицом, с которым договор о КРТ жилой застройки заключается по итогам

аукциона, цены права на заключение такого договора

5. Доходы

На основе показателей блока 1 о площади ввода объектов капитального строительства в каждый год и блока 2

об удельной стоимости строительства осуществляется расчет доходов лица, с которым заключен договор о КРТ

жилой застройки (далее - застройщик):

• от продажи жилья;

• от продажи нежилых помещений (первые этажи в многоэтажной жилой застройке);

• от продажи коммерческих объектов;

• от продажи парковочных мест

* Здесь и далее, если не указано иное, объект (таблица или рисунок) создан автором.

13

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ХОЗЯЙСТВОМ

6. Структура финансирования

1. В этом блоке необходимый объем финансирования (блок 4) распределяется между следующими источниками:

• собственные средства застройщика;

• заемные средства (проектное банковское финансирование);

• средства от продажи недвижимости;

• бюджетные средства, в том числе средства Фонда ЖКХ

2. Также в рамках модели могут быть предусмотрены иные государственные (муниципальные) субсидии

застройщику

7. Налоги

1. Налоговые платежи застройщика, подлежащие уплате в бюджет в период реализации проекта:

• налог на прибыль;

• НДС

2. Налоговые платежи, которые будут поступать от собственников и арендаторов недвижимости на территории

проекта:

• налог на имущество физических лиц;

• налог на имущество организаций - собственников нежилых коммерческих помещений, встроенных и

отдельно стоящих объектов;

• земельный налог на собственников нежилых коммерческих встроенных и отдельно стоящих объектов

в случае, если земельные участки находятся в их собственности;

• налог при упрощенной системе налогообложения для предприятий торговли и услуг, осуществляющих

деятельность на первых коммерческих этажах многоквартирных домов или в отдельно стоящих коммерческих

объектах

8. Показатели инвестиционной

эффективности

Приводится расчет классических показателей эффективности инвестиционного проекта:

• индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования;

• индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования;

• внутренняя норма доходности (IRR);

• дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPBP);

• чистая приведенная стоимость проекта (NPV);

• индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства) с учетом дисконтирования;

• индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства) без учета дисконтирования

9. Показатели бюджетной

эффективности и эффективности

для экономики города

В этом блоке предусматривается расчет:

1) потока будущих налоговых доходов бюджета города (налог на имущество физических лиц, земельный

налог), а также потока будущих расходов бюджета города на содержание новой публичной инфраструктуры

(социальной, транспортной, инженерной, объектов благоустройства), расчет их разницы (чистых доходов

бюджета);

2) потока будущих налоговых доходов бюджета субъекта Российской Федерации (налог на имущество

организаций, налог на доходы по упрощенной системе налогообложения);

3) совокупных доходов резидентов территории и их спроса на товары и услуги на территории, а также доходов

бюджета от налогов на такую деятельность

14

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ 6 (261) 2023

10. Анализ капитализации

территории и распределения

выгод от проекта между

стейхолдерами

Этот блок включает:

1) расчет общей капитализации (стоимости недвижимости) на территории до и после реализации проекта КРТ

жилой застройки;

2) расчет распределения выгод (прироста капитализации) от проекта КРТ жилой застройки между основными

стейкхолдерами

11. Показатели эффективности

расходов бюджетов и Фонда

ЖКХ на переселение граждан из

аварийного жилищного фонда

Этот блок включает следующие показатели:

• расходы Фонда ЖКХ;

• расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 квадратный метр расселяемого аварийного жилья;

• отношение расходов Фонда ЖКХ в расчете на 1 квадратный метр расселяемого аварийного жилья

к нормативной стоимости 1 квадратного метра жилья;

• расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу

Окончание таблицы 1

казатели эффективности реализации проекта КРТ жи-

лой застройки в зависимости от изменения ключевых

параметров:

• этажность;

• объемы бюджетного финансирования;

• формы компенсации;

• ставки дисконтирования;

• доли компенсируемых Фондом ЖКХ затрат за-

стройщика на расселение аварийного жилищного

фонда;

• цены права на заключение договора о КРТ жилой

застройки на аукционе и т. д.

Ключевой задачей пространственно-экономического

моделирования, как уже отмечалось, является обосно-

вание целесообразности реализации конкретного про-

екта КРТ жилой застройки. При этом в Методических

рекомендациях предлагается не только использовать

для принятия решения показатели инвестиционной эф-

фективности (блок 8), но и рассчитывать еще три группы

показателей (блоки 9-10):

• показатели эффективности для бюджета и эконо-

мики города (для бюджета города реализация про-

екта КРТ жилой застройки не должна приводить

к созданию отрицательных потоков чистых нало-

гов в будущем, например, когда расходы бюджета

на содержание новой инфраструктуры будут пре-

восходить налоговые доходы, генерируемые тер-

риторией);

• показатели эффективности для собственников

недвижимости (денежная компенсация за старый

объект или текущая рыночная цена предоставлен-

ного взамен старого нового объекта должна быть

выше текущей рыночной цены старого объекта, то

есть выгода от участия в проекте КРТ жилой за-

стройки должна превышать выгоду от продажи не-

движимости в текущих рыночных условиях при от-

сутствии проекта);

• показатели эффективности бюджетных расходов

на переселение из аварийного жилья в том числе

за счет средств Фонда ЖКХ (удельные расходы

на переселение (в расчете на 1 квадратный метр)

должны быть ниже нормативной стоимости 1 ква-

дратного мет ра жилья, установленной Министер-

ством строительства и жилищно-коммунального

хозяйства Российской Федерации).

Таким образом, разработанная модель позволяет ре-

шить следующие задачи:

1) провести оценку реализуемости проектов КРТ жи-

15

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ХОЗЯЙСТВОМ

лой застройки с привлечением частных ин-

вестиций в отношении потенциальных тер-

риторий развития;

2) оценить необходимый общий объем

финансирования проекта, а также потреб-

ность в бюджетных средствах, в том числе

за счет средств Фонда ЖКХ, предоставля-

емых на переселение граждан из аварий-

ного жилищного фонда, в целях повыше-

ния привлекательности таких проектов для

частных инвесторов;

3) в соответствии с ограничениями бюд-

жетных источников спланировать очеред-

ность и сроки реализации проектов КРТ

жилой застройки и обеспечить адекватный

учет таких сроков в процессе бюджетного

планирования;

4) подготовить

финансово-экономиче-

ское обоснование архитектурно-градостро-

ительной концепции (мастер-плана) КРТ и

решения о КРТ жилой застройки;

5) сформировать план проведения тор-

гов на право заключения договора о КРТ

жилой застройки, обоснованно определить

условия таких торгов, включая начальную

цену при проведении торгов в форме аукци-

она, а также распределение обязательств

между публичной стороной и застройщиком

в проекте договора о КРТ жилой застройки,

что позволит повысить привлекательность

проектов КРТ жилой застройки для част-

ных застройщиков-инвесторов.

Примеры пространственно-

экономического моделирования

проектов КРТ жилой застройки

В настоящем разделе представлены ре-

зультаты пространственно-экономического

моделирования для трех различных по пло-

щади территорий (малая, средняя и боль-

шая), для каждой из которых также рассма-

триваются несколько вариантов застройки

в рамках реализации проектов КРТ жилой

застройки.

В таблице 2 представлены исходные

Таблица 2

Характеристики исходных территорий, в отношении которых планируется реализации

проекта КРТ жилой застройки

Характеристика

Размер

малая (2,5 га) средняя (5 га) большая (10 га)

БАЛАНС ТЕРРИТОРИИ РАЗВИТИЯ (ПО ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ)

Общая площадь территории, га

2,5

5,0

10,0

в том числе площадь:

жилой застройки, га

2,3

4,6

9,2

нежилой (коммерческой) застройки, га

0,1

0,1

0,2

территории, занятой объектами социальной

инфраструктуры (школы, детские сады,

поликлиники, больницы, иные), га

0,0

территорий общего пользования, включая

улично-дорожную сеть, скверы, парки и т. п., га

0,2

0,3

0,6

БАЛАНС ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ РАЗВИТИЯ (ПО ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА)

Общая площадь жилых и нежилых помещений

в существующей застройке, тыс. кв. м

5,2

10,3

20,6

Коэффициент плотности застройки (брутто),

кв. м суммарной поэтажной площади здания на

1 кв. м земельного участка

0,3

16

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ 6 (261) 2023

данные по трем условным территориям

(предполагается, что все жилые и нежи-

лые здания на территориях будут снесены).

Плотность застройки (брутто) на рассма-

триваемых условных территориях состав-

ляет 0,3 квадратных метра суммарной по-

этажной площади здания на 1 квадратный

метр земельного участка.

В рамках Методических рекомендаций

предлагаются сценарии застройки в зави-

симости от площади территории. Структура

по площади жилья и нежилых зданий, со-

циальной инфраструктуры, площади озеле-

ненных территорий, улично-дорожной сети

рассчитывается на основе принятых в Рос-

сии нормативов или средних показателей

исходя из анализа практики реализации

проектов КРТ.

Основные

параметры

моделируемых

проектов застройки представлены в табли-

цах 3 и 4. На каждой территории предлага-

ется рассмотреть два варианта застройки -

среднеэтажная и многоэтажная. В рамках

среднеэтажной застройки предполагается,

что плотность застройки возрастает в 4-5

раз, а в многоэтажной - в 9-10 раз. Также

проекты различаются по доле финансиро-

вания инфраструктуры (социальной, транс-

портной, инженерной инфраструктуры) за

счет бюджетных средств. Так, на малой тер-

ритории оба варианта (среднеэтажная или

многоэтажная застройка) не предполагают

бюджетного финансирования инфраструк-

туры. Для средней и большой территории

предполагается финансирование инфра-

структуры за счет бюджетных средств при

многоэтажной застройке в объеме 50 и 100

процентов соответственно, а при средне-

этажной застройке - не предполагается.

В таблице 4 представлены балансы за-

стройки по площади территории для всех

рассматриваемых

вариантов

застройки

территорий при КРТ жилой застройки. Ос-

новным отличием таких балансов является

то, что в проектах с многоэтажной застрой-

кой выше доля площади территории, за-

нимаемой социальными объектами, но при

этом меньше доля площади, занимаемой

озелененными территориями. По осталь-

ным видам застройки структура по площа-

ди территории совпадает как между раз-

ными проектами застройки на территориях

Таблица 3

Типы моделируемых проектов застройки при КРТ жилой застройки

Территория, этажность

застройки

Плотность

застройки *

(рост, разы)

Этажность

и объем

застройки,

этажи и кв. м

Финансирование

инфраструктуры

за счет бюджетных

средств, %

Численность

населения,

человек

Малая, многоэтажная

2,2 (8,5)

9 этажей

54 000

0

1 296

Малая, среднеэтажная

1,2 (4,8)

5 этажей

30 000

720

Средняя, многоэтажная

2,4 (9,2)

9 этажей

108 000

2 448

Средняя, среднеэтажная

1,4 (5,4)

5 этажей

60 000

50

1 360

Большая, многоэтажная

2,4 (9,2)

10 этажей

210 000

0

4 760

Большая, среднеэтажная

1,3 (4,2)

5 этажей

105 000

100

2 380

* Количество квадратных метров суммарной поэтажной площади здания на 1 квадратный метр

земельного участка.

17

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [адрес скрыт]

РЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКА

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ХОЗЯЙСТВОМ

одинаковой площади, так и практически

между территориями разной площади.

В таблице 5 представлены основные по-

казатели эффективности модельных про-

ектов по всем рассматриваемым террито-

риям различного размера и вариантам их

застройки в рамках проектов КРТ жилой

застройки. В целях сопоставимости приве-

денных в таблице 5 показателей эффектив-

ности вариантов использовались одинако-

вые значения иных показателей, которые

представлены в исходной модели Excel,

размещенной на сайте Фонда ЖКХ в рам-

ках Методических рекомендаций 6.

Следует отметить, что приведенные по-

казатели не являются исчерпывающими

для принятия решения о реализации про-

екта КРТ жилой застройки. В рамках Мето-

дических рекомендаций предлагается ру-

ководствоваться более широким набором

показателей эффективности.

Сравним рассматриваемые варианты

проектов застройки на малой территории.

В силу предполагаемого отсутствия в та-

ких проектах бюджетного финансирова-

ния инфраструктуры при среднеэтажной

застройке проект КРТ оказывается менее

эффективным по показателю индекса при-

быльности с учетом дисконтирования (2%),

чем при многоэтажной застройке (15%).

Однако среднеэтажный проект на малой

территории по этому критерию все равно

остается эффективным, поскольку этот ин-

декс имеет положительное значение (в со-

ответствии с Методическими рекоменда-

циями положительное значение индекса

прибыльности с учетом дисконтирования

свидетельствует о состоятельности про-

екта). Прогнозируемый совокупный спрос

на товары и услуги в районе проживания

населения - резидентов территории - при

снижении этажности также снижается

в силу уменьшения численности населе-

ния. Чистые доходы бюджета города по-

сле реализации проекта, которые являют-

ся отрицательными для обоих вариантов

застройки, в проекте со среднеэтажной

застройкой более приемлемы. Чистые до-

ходы бюджета региона, напротив, в обо-

их вариантах застройки положительные и

выше при многоэтажной застройке. При

обоих вариантах застройки обеспечивает-

Таблица 4

Баланс застройки по площади территории для модельных проектов КРТ жилой

застройки, %

Объект проекта КТР

Территория

малая (2,5 га) средняя (5 га) большая (10 га)

Жилая застройка

40 *

35

Улично-дорожная сеть (УДС), включая

наземные парковочные места в составе УДС

30

Инженерная инфраструктура

2

1

Озелененная территория общего

пользования

21 / 24 **

17 / 20

14 / 22

Отдельно стоящие коммерческие объекты

0

6

4

Социальная инфраструктура

7 / 4

6 / 3

16 / 8

* Указание в ячейке одной цифры означает, что показатели одинаковые для обоих проектов (здесь

и далее - Проект 1 - многоэтажная застройка, Проект 2 - среднеэтажная; см. табл. 3).

** Доля для Проекта 1 / доля для Проекта 2.

6 Методические рекомендации по комплексному разви