Методические рекомендации по экономической оценке КРТ ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы»

Ш

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

КОМ ИТЕТ ПО А РХИ ТЕК ТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ

ГОРОДА МОСКВЫ

ГАУ «НИ И ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ»

> ГРА Д П Л А Н М О С К В Ы

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОЦЕНКЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ

ЭФФЕКТИВНОСТИ МЕРОПРИЯТИЙ

КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ

ТЕРРИТОРИЙ

ГО СУД АРСТВЕН Н О Е АВТ О Н О М Н О Е УЧРЕЖ Д ЕН И Е

ГОРОД А М О С КВЫ «Н АУЧН О -И ССЛ ЕД О ВАТ ЕЛ ЬСК И Й

И ПРОЕКТНЫ Й ИНСТИТУТ

ГРАД О СТРО ИТЕЛ ЬНОГО П Л АН И РО ВАН И Я

ГОРОДА М ОСКВЫ »

сертификат клапан

УДК 332.12(083)

ББК 65.04

К38

Кикава Н.П., Лазарев А.С, Анциферов В.В.,

Менделенко О.А., Валиуллина А.Н.

Методические рекомендации по оценке экономической эффективности меро­

приятий комплексного развития территорий /Кикава Н.П., Лазарев А.С, Анциферов В.В.,

Менделенко О.А., Валиуллина А.Н. - М.: Государственное автономное учреждение города

Москвы «Научно-исследовательский и проектный институт Градостроительного планирования

города Москвы», 2017. - 92 с.

ISBN 978-5-4472-6839-8

Методические

рекомендации

по оценке экономической

эффективности

мероприятий

комплексного

развития

территорий

призваны

содействовать

разработчикам

градо­

строительной документации в выполнении основополагающих требований законодательства

о градостроительной деятельности, а также в осуществлении полноценного финансово-

экономического прогнозирования при реализации инвестиционных проектов в области

комплексного освоения и развития территорий.

УДК 332.12(083)

ББК 65.04

К38

РЕЦЕНЗЕНТЫ:

ГБУ «Городское агентство управления инвестициями» (Департамент экономической политики

и развития города Москвы); ГБУ «Агентство промышленного развития» (Департамент науки,

промышленной политики и предпринимательства города Москвы); ГКУ «Развитие Московского

региона» (Департамент развития новых территорий города Москвы); ГБУ «Главное архитек­

турно-планировочное управление Москомархитектуры» (Комитет по архитектуре и градо­

строительству города Москвы).

Отпечатано: ИП Борзунов С.В.

105082, г. Москва, Спартаковская площадь, д. 14, стр. 3., 2017

Заказ № 60164; тираж 8000 экз. 92 с., 2017

© Государственное автономное учреждение города Москвы

«Научно-исследовательский и проектный институт

Градостроительного планирования города Москвы», 2017

При использовании и перепечатке материалов Методических рекомендаций по оценке экономической

эффективности мероприятий комплексного развития территорий ссылка на ГАУ «НИ и ПИ Градплан

города Москвы» обязательна.

Юлиана Княжевская

Председатель Комитета

по архитектуре

и градостроительству

города Москвы

»

Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы является

органом исполнительной власти города Москвы. Одна из важнейших функ­

ций Москомархитектуры - государственное регулирование градостроитель­

ной и архитектурной деятельности на территории города.

Достижение ключевых целей и приоритетов государственной политики

в области градостроительного развития обеспечивается за счет разработки

и совершенствования законодательной, нормативно-правовой и методиче­

ской базы в области градостроительства.

При разработке градостроительной документации необходимо учитывать

все требования градостроительного законодательства. Особенно в части

учета экономических факторов при осуществлении работ по территориаль­

ному проектированию. В этом вопросе разработчикам градостроительной

документации помогут Методические рекомендации по оценке экономиче­

ской эффективности мероприятий комплексного развития территорий, раз­

работанные ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы».

Внедрение в практику градостроительного проектирования указанных

методических рекомендаций обеспечит Комплекс градостроительной поли­

тики и строительства города Москвы эффективным инструментом. Он позво­

лит спрогнозировать финансово-экономические последствия от реализации

мероприятий градостроительного развития территорий в бюджетной и инвес­

тиционной сферах. В том числе окажет содействие в создании благоприятных

градостроительных условий для устойчивого экономического развития горо­

да Москвы в целом.

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ»

1

Дина Саттарова

директор ГАУ «Научно-

исследовательский

и проектный институт

Градостроительного планирования

города Москвы»

Николай Кикава

научный руководитель авторского

коллектива, начальник Управления

научно-экономических исследований

ГАУ «Научно-исследовательский

и проектный институт Градостроительного

планирования города Москвы»

»

ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» ведет активную научно-исследова­

тельскую деятельность с целью повышения эффективности градостроительных

решений. Так, в 2017 году по поручению Москомархитектуры наш институт

разработал Методические рекомендации по оценке экономической эффек­

тивности мероприятий комплексного развития территорий. Они призваны

содействовать разработчикам градостроительной документации в соблюде­

нии основополагающих требований законодательства о градостроительной

деятельности по учету экономических факторов при осуществлении работ

по территориальному планированию и планировке территорий.

В методах и подходах экономической оценки, предложенных в рекоменда­

циях, были учтены передовой отечественный и зарубежный опыт решения

финансово-экономических задач в области девелопмента городских терри­

торий и многолетняя профессиональная практика специалистов института.

Благодаря участию и поддержке авторитетных рецензентов от Департамента

экономической политики и развития города Москвы, Департамента науки,

промышленной политики и предпринимательства города Москвы, Департа­

мента развития новых территорий города Москвы, Комитета по архитектуре

и градостроительству города Москвы качество научно-исследовательской

работы института удалось поднять на еще более высокий уровень.

Полагаем, что разработанные нашим институтом методические рекоменда­

ции будут востребованы широким кругом специалистов и окажут ощутимую

поддержку при решении задач градостроительного проектирования и эконо­

мической оценки мероприятий комплексного развития территорий.

2

w w w .g r a d p l a n m o s .ru

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

К О М И Т Е Т П О АР ХИ ТЕ К ТУР Е И ГРАД О С ТРО И ТЕЛ Ь С ТВ У

ГОРОДА М ОСКВЫ

(М О С К О М А Р Х И Т Е К Т У Р А )

П Р И К А З

О

Z / / V L .

..................

Об утверждении М етодических рекомендаций

но оценке экономической эффективности

мероприятий комплексного развития территорий

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации,

Градостроительным кодексом города Москвы, постановлением Правительства

Москвы от 6 апреля 2010 г, № 270-ПП «Об утверждении положения о составе,

порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов

планировки территорий в городе Москве» и

в целях установления единых

методологических

подходов

для

оценки

экономической

эффективности

градостроительных решений путем прогнозирования финансово-экономических

последствий от реализации мероприятий комплексного развития территорий в

бюджетной и инвестиционной сферах приказы ваю :

1.

Утвердить Методические рекомендации

по оценке экономической

эффективности

мероприятий

комплексного

развития

территорий

(далее

-

Методические рекомендации) согласно приложению к настоящему приказу,

2.

Государственным

бюджетным

и

автономны м учреж дениям,

подведомственным

М оскомархитектуре,

структурны м

подразделениям

М оскомархнтектуры в рамках компетенции, применять основные положения

Методических рекомендаций при подготовке следующих работ:

2.1.

Экономико-финансовое

обоснование

мероприятий по

развитию

территории, разрабатываемое в рамках подготовки территориальных схем.

2.2.

Разработка планов реализации проектов планировки территории.

2.3.

Подготовка вариантов градостроительного развития территорий с

учетом

экономической

составляющей

в

рамках

выполнения

работ

по

предварительной оценке градостроительного потенциала территорий.

3.

Контроль

за

выполнением

настоящего

приказа возложить

на

заместителя

председателя

Ильина

АЛО.

и

заместителя

председателя

Москомархнтектуры - руководителя контрактной службы Белову Л .Н .

Председатель

кВ. К няж евская

Щ НЕОБХОДИМОСТЬ РАЗРАБОТКИ НАСТОЯЩИХ МЕТОДИЧЕСКИХ

РЕКОМЕНДАЦИЙ ОБУСЛОВЛЕНА СЛЕДУЮ Щ ИМИ ТРЕБОВАНИЯМИ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ:

ГрК РФ, статья 2

ГрК города Москвы, статья 2

► Законодательство о градостроительной

деятельности и изданные в соответствии

с ним нормативные правовые акты осно­

вываются на следующих принципах:

► обеспечение комплексного и устойчи­

вого развития территории на основе

территориального планирования, градо­

строительного зонирования и планиров­

ки территории (п. 1 в ред. Федерального

закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ)

► обеспечение сбалансированного учета

экологических, экономических, социаль­

ных и иных факторов при осуществлении

градостроительной деятельности

ППМ от 06.04.2010 № 270-ПП

Раздел 3, п. 3, пп. 9

«Проект планировки включает в себя

раздел

«План

реализации

проектов

планировки территорий», уточняющий

укрупненный расчет затрат, источники

финансирования, мероприятия проекта

планировки территории, очередность их

реализации»

Пункт 3 Типовой формы плана реализа­

ции - предложения по реализации про­

екта планировки территории (свод):

►

Пояснительная

записка,

включающая

анализ социальной

и

экономической

эффективности проектных предложений

для определения целесообразности при­

нятия градостроительных решений

► Градостроительная деятельность в горо­

де Москве должна обеспечивать форми­

рование благоприятной для жизнедея­

тельности человека среды в соответствии

с требованиями федерального законо­

дательства^ также обеспечивать:

► создание

градостроительных условий,

благоприятных для устойчивого экономи­

ческого и социального развития города

Москвы, роста благосостояния, экономи­

ческой самостоятельности, эффективной

занятости и социальной защищенности

населения города Москвы, повышения

конкурентоспособности экономики го­

рода Москвы, привлечения инвестиций,

эффективного использования внутрен­

них ресурсов развития экономики горо­

да Москвы

Приложение 3

Предварительная

оценка

градострои­

тельного потенциала

Пункт 8, подпункт 2. Результаты терри­

ториального анализа:

► показатели градостроительного потен­

циала территории для осуществления

инвестиционной деятельности

► сведения о требуемых капитальных за­

тратах города Москвы на реализацию

возможных сценариев градостроитель­

ного развития территории

► показатели доходов и расходов бюдже­

та города Москвы, объем безвозмезд­

ных перечислений из бюджетов других

уровней

Пункт 8, подпункт 3. Разработка пара­

метров градостроительного развития:

► варианты градостроительного развития

территории с учетом экономической

составляющей

4

w w w .g r a d p l a n m o s .ru

СОДЕРЖАНИЕ

I.

Общие положения........................................................... 6

II.

Используемые определения................................................7

III. Оценка эффективности использования городских территорий........ 8

IV. Оценка экономической эффективности мероприятий

комплексного развития территорий....................................... 32

IV.I

Основные показатели оценки экономической

эффективности........................................................ 33

IV.II Оценка денежных потоков частных инвесторов...................35

IV.1II Оценка денежных потоков в бюджетной системе

города Москвы........................................................46

V.

Подготовка заключения об уровне экономической

эффективности мероприятий комплексного развития территорий.... 52

Библиография................................................................55

Приложения.................................................................. 56

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ» « 5

» I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.

Методические рекомендации по оценке экономической эффективности

мероприятий комплексного развития территорий разработаны авторским

коллективом ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» (руководительтемы -

кандидат экономических наук Н.П. Кикава; А.С. Лазарев; В.В. Анцифе­

ров; О .А. Менделенко; А.Н. Валиуллина) в соответствии с приказом Ко­

митета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 15.12.2016

№ 4519 «О б утверждении государственного задания ГАУ «НИ и ПИ Град-

план города Москвы» на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов».

2.

Целью внедрения настоящих методических рекомендаций является обеспе­

чение участников градостроительного процесса единым, структурирован­

ным и научно обоснованным математическим аппаратом учета экономи­

ческих факторов при планировании мероприятий комплексного развития

территорий в рамках выполнения работ по территориальному планирова­

нию, разработке территориальных схем и планировке территорий.

3.

Методические рекомендации устанавливают порядок оценки эффектив­

ности использования городских территорий и финансово-экономического

обоснования архитектурно-планировочных и градостроительных реше­

ний, разрабатываемых в рамках выполнения работ по территориальному

планированию, разработке территориальных схем и планировке терри­

торий.

4.

Оценка текущей эффективности использования городских территорий осу­

ществляется методами интегральной балльной оценки в целях определения

градостроительного потенциала территории для осуществления инвести­

ционной деятельности и подготовки рекомендаций по направлениям даль­

нейшего развития существующего земельно-имущественного комплекса.

5.

Оценка экономической эффективности реализации мероприятий ком­

плексного развития территорий осуществляется путем построения эко­

номико-математических моделей, обеспечивающих прогнозирование

положительных и отрицательных денежных потоков в бюджетной и инве­

стиционной сферах с последующей оценкой показателей коммерческой

и бюджетной эффективности.

6.

Методические рекомендации имеют рекомендательный характер.

6

» w w w .g r a d p l a n m o s .r u

1 ► II. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

7.

В настоящей методике используются следующие определения:

»

Городская среда - пространственно-материальный базис жизнедея­

тельности человека, образуемый совокупностью объектов капитально­

го строительства (жилых, общественных зданий и сооружений, объектов

коммерческого и производственного назначения, объектов транспортной

и коммунальной инфраструктуры) и адаптированных природных элемен­

тов территорий, функционирующих во взаимосвязи как единая градостро­

ительная система.

»

Интегральная балльная оценка земельного участка - оценка теку­

щей эффективности использования городской среды с помощью системы

качественных и количественных показателей, характеризующих социаль­

но-экономическую, градостроительную и хозяйственную среду террито­

рий, интегрированных в единую математическую модель балльной оценки.

»

Инвестиционный проект - планирование и (или) осуществление инве­

стиций в строительство, реконструкцию, проектно-изыскательские работы,

снос или техническое перевооружение объектов капитального строитель­

ства.

))

Объект - здание или сооружение (их часть или группа), предполагаемое

к строительству, реконструкции и (или) техническому перевооружению

в рамках реализации инвестиционного проекта.

»

Бюджетная эффективность - отражает эффективность участия государ­

ства в проектах комплексного развития территорий с точки зрения расхо­

дов и доходов бюджетов всех уровней. Учитывает отрицательные бюджет­

ные потоки, а также налоговые и неналоговые поступления при реализации

проектов комплексного развития территорий.

»

Коммерческая эффективность - отражает финансовые последствия уча­

стия частных инвесторов в реализации мероприятий комплексного разви­

тия территорий.

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ» Й:

7

» III. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

Ш. Оценка эффективности использования городских территорий

8.

Оценка эффективности использования городской среды осуществляется

методами интегральной балльной оценки имущественного комплекса

правообладателей земельных участков, расположенных на территории

проектирования.

9.

Оценка производится в отношении правообладателей земельных участ­

ков, являющихся физическими лицами, а также коммерческими и неком­

мерческими организациями и предприятиями различных организационно­

правовых форм хозяйствования.

10. Оценка не производится в отношении следующих правообладателей

земельных участков:

а) организаций, образующих систему коммунальной инфраструктуры

города Москвы и эксплуатирующих комплекс технологически связан­

ных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначен­

ных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах

электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек под­

ключения (технологического присоединения) к инженерным системам

электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капи­

тального строительства, а также объектов, используемых для обработ­

ки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных

отходов;

б) организаций, образующих систему социальной инфраструктуры города

Москвы и обеспечивающих функционирование объектов образования,

здравоохранения, социального обеспечения, культурно-досугового,

спортивного назначения, а также объектов отдыха и туризма;

в) организаций сетевого типа, осуществляющих градообслуживающую

деятельность в сфере потребительского рынка (торговля, общественное

питание, бытовое обслуживание населения);

г ) предприятий и организаций, включенных в перечень стратегических

предприятий и стратегических акционерных обществ [1 ];

д ) социально значимых организаций, осуществляющих деятельность

в сферах, которые закреплены законодательно как приоритетные

направления развития национальной экономики, или имеют отноше­

ние к созданию стратегически важных для страны технологий и про­

изводств, или предусматривают производство продукции, не имеющей

зарубежных аналогов.

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ:

9

11. Оценка эффективности осуществляется на основе групп критериев, харак­

теризующих:

а) имущественно-правовую устойчивость правообладателей земельных

б) градостроительную эффективность использования имущественного

комплекса правообладателей земельных участков;

в) эффективность финансово-хозяйственной деятельности правооблада­

телей земельных участков.

12. Интегральная балльная оценка эффективности использования городских

территорий осуществляется по следующей формуле:

13. Перечень критериев оценки эффективности использования городских

территорий правообладателями земельных участков с соответствующими

значениями максимальных баллов приведен в таблице 1.

13.1.

В случае если правообладатель земельного участка осуществляет

хозяйственную деятельность в целях получения прибыли, то балль­

ная оценка эффективности использования им городских террито­

рий осуществляется по номенклатуре критериев, представленных

в графе 4 таблицы 1.

13.2.

В случае если хозяйственная деятельность правообладателя

земельного участка не направлена на получение прибыли или дан­

ные, описанные в Приложении 6, для рассматриваемого правооб­

ладателя собрать не представляется возможным, то балльная оценка

эффективности использования им городских территорий осущест­

вляется по номенклатуре критериев, представленных в графе 5

таблицы 1.

13.3.

Сумма максимальных баллов по всем критериям составляет 100.

10 » w w w .g r a d p l a n m o s .r u

участков;

( 1),

i=1

Б. = const

I

где:

i - критерий оценки;

I - число критериев оценки, характерное для рассматрива­

емого правообладателя земельного участка;

Б. - максимальный балл оценки критерия i;

К. - весовой коэффициент расчетного показателя по критерию i.

Ш, Оценка эффективности использования городских территорий

Т а б л и ц а 1. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Максимальный §адя

критерия (Б.)

I f i

п/п

М11Ж!11ИШ

Группа критериев

Критерии (i)

Для уфювий,

описанных

Б П. 13.1

Для;

условий,

описанных

в п. 13.2

шяшШ Ш Ш М И Й Й И 1

1

1

Имущественно-

i Соответствие видов разрешенного S

[ использования объектов

\ недвижимости параметрам ПЗЗ

12,5

25

5

i

[

2

I

1

3

правовая устойчивость

правообладателей

земельных участков

1 Форма собственности на объекты

s недвижимости

\ Наличие планов развития

i имущественного комплекса

10

2,5

20

5

;

4

|

i Плотность застройки территории

5

10

|

5

1

Градостроительная

эффективность

использования

имущественного

комплекса право­

обладателей

земельных участков

I Уровень износа объектов

j капитального строительства

10

20

\

:

6

1

7

I

| Наличие отклонений

от предельных параметров ПЗЗ

Выручка на 1 га территории

2,5

5

20

в

=

: Фондоотдача основных средств

2,5

~

i

9

!

;

10 1

Эффективность

финансово­

i Финансовая устойчивость

1 Ликвидность

12.5

7.5

j

:

11

12

! ......... ;

хозяйственной

деятельности

правообладателей

: Платежеспособность

i Деловая активность

75

10

: ~........... - ....

:

13

земельных участков

? Рентабельность

12,5

_

14. Балльная оценка каждого правообладателя земельного участка осущест­

вляется путем корректировки максимального балла каждого критерия

с помощью весовых коэффициентов, установленных на базе расчетных

показателей, обеспечивающих количественную оценку свойств критерия.

Требования к порядку оценки расчетных показателей критериев и выбора

соответствующих им весовых коэффициентов приведены в п. 16-29.

15. Формы сбора и обработки исходныхданных, необходимых для оценки кри­

териев, характеризующих имущественно-правовую устойчивость, градо-

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ» ;

11

строительную эффективность и финансово-хозяйственную деятельность

правообладателей земельных участков, приведены в Приложениях 1-11.

16. Критерий «соответствие видов разрешенного использования объектов

недвижимости параметрам ПЗЗ» описывается качественным показателем,

представляющим собой логическую переменную да/нет, получаемую

в результате ответа на вопрос, соответствует л и вид разрешенного исполь­

зования рассматриваемого земельного участка и объектов капитального

строительства, расположенных на нем, тем, что установлены правилами

землепользования и застройки, или нет.

»

Весовой коэффициент (К,), равный 1, присваивается правообладателю

земельного участка, если виды разрешенного использования земельного

участка и расположенных на нем объектов капитального строительства соот­

ветствуют тем, что установлены правилами землепользования и застройки.

»

Весовой коэффициент (К,), равный 0, присваивается правообладателю,

если виды разрешенного использования земельного участка и располо­

женных на нем объектов капитального строительства не соответствуют

тем, что установлены правилами землепользования и застройки.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными

участками, то величина весового коэффициента для него устанавливается

как средневзвешенное значение из результатов оценки по отдельно взятым

участкам. Расчет средневзвешенного значения производится по формуле:

где:

К. - средневзвешенный показатель весовых коэффициентов

по критерию i (может принимать значение в диапазоне

от 0 до 1);

К. - весовой коэффициент расчетного показателя

по критерию i;

S. - площадь земельного участка, оцениваемого

по критерию i.

Агрегацию данных, характеризующих соответствие видов разрешенного

использования объектов недвижимости параметрам ПЗЗ на земельном

участке правообладателя, а также оценку весового коэффициента следует

осуществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 1.

П

(2),

п

12

w w w .g r a d p l a n m o s .r u

III. Оценка эффективности использования городских территорий

17. Критерий «форма собственности на объекты недвижимости» описывается

качественными показателями, характеризующими вид и продолжитель­

ность имущественных прав на земельный участок.

»

Весовой коэффициент (К2), равный 1, присваивается, если правооблада­

тель земельного участка владеет им на правах собственности, праве по­

стоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемо­

го владения либо арендует земельный участок на правах долгосрочной

аренды, остаточный срок действия которой находится в диапазоне от 25

до 49 лет.

»

Весовой коэффициент (К2), равный 0,5, присваивается, если правооблада­

тель земельного участка владеет им на правах аренды земельного участка,

остаточный срок действия которой находится в диапазоне от 5 до 24 лет.

»

Весовой коэффициент (К2), равный 0, присваивается, если правооблада­

тель земельного участка владеет им на правах хозяйственного ведения

либо договора аренды, остаточный срок действия которой менее 5 лет,

либо имущественные права не оформлены в установленном порядке.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными

участками, то величина весового коэффициента по указанному критерию

устанавливается как средневзвешенное значение из результатов оценки

его отдельно взятых участков по формуле (2).

Агрегацию данных, характеризующих имущественные права на земельные

участки и продолжительность их действия, а также оценку весового коэф­

фициента следует осуществлять в табличном виде по форме, представлен­

ной в Приложении 1.

18. Критерий «наличие планов развития имущественного комплекса» описыва­

ется качественным показателем, представляющим собой логическую пере­

менную да/нет, получаемую в результате ответа на вопрос, располагает ли

правообладатель земельного участка утвержденной градостроительной

документацией на его развитие или развитие объектов капитального стро­

ительства на нем.

»

Весовой коэффициент (К3), равный 1, присваивается, если правооблада­

тель располагает оформленными соответствующей градостроительной

документацией планами развития участка или объектов капитального

строительства на нем.

»

Весовой коэффициент (К3), равный 0, присваивается, если правооблада­

тель не располагает оформленными соответствующей градостроитель-

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ» €< 13

ной документацией планами развития участка или объектов капитального

строительства на нем.

В случае если правообладатель располагает несколькими земельными

участками, то величина весового коэффициента по указанному критерию

устанавливается как средневзвешенное значение из результатов оценки

по отдельно взятым участкам по формуле (2).

Агрегацию данных, характеризующих планы правообладателей разви­

вать свой земельно-имущественный комплекс, и оценку весового коэф­

фициента (К3) следует осуществлять в табличном виде, по форме, пред­

ставленной в Приложении 2.

19. Критерий «плотность застройки территории» описывается показателем,

представляющим собой отношение суммарной поэтажной площади объ­

ектов капитального строительства к суммарной площади выделенных под

данные объекты земельных участков.

Показатель плотности застройки земельного участка рассчитывается

следующим образом:

о

(3 ) ,

где:

SOKC - площадь объектов капитального строительства

правообладателя, тыс. м2;

S3V - площадь земельных участков правообладателя, га.

)>

Весовой коэффициент для расчетных показателей плотности застройки

(К4) устанавливается согласно шкале, представленной в та б л и ц е 2.

Т аблица 2. ШКАЛА ОЦЕНКИ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПО ПОКАЗАТЕЛЮ

ПЛО ТН ОСТИ ЗАСТРОЙКИ

№

< Щля территорий.производственного

п/п

назначения

1

! Ппз > 8 тыс. м2/г а *

2

| 4 тыс. м2/г а * < Ппз £ 8 тыс. м2/г а *

3

! Ппз < 4 тыс. м2/г а *

.

Для территорий обществен но-делового

J'--

1 4

и мгыппгп un^unuAuua

*

,

!

1

I

1

Ппз>70%Ппзз

и жилого назначения

* *

0,5 ; 40% Ппзз** < Ппз< 70% Ппзз*

0

; Ппз2 40%Ппзз**

0,5

0

*Для территорий Троицкого и Новомосковского округов нормативные показатели плотности застройки

территорий производственного назначения принимаются с коэффициентом 0,5.

**Ппзз - плотность застройки территории, установленная правилами землепользования и застройки.

14 >§ w w w .g r a d p l a n m o s .ru

III. Оценка эффективности использования городских территорий

Агрегацию данных, характеризующих плотность застройки территорий,

и оценку весового коэффициента (KJ следует осуществлять в табличном

виде по форме, представленной в Приложении 3.

20. Критерий «уровень износа объектов капитального строительства» описы­

вается показателем, характеризующим степень утраты полезности объек­

та недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором

(естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит

к потере стоимости.

При анализе уровня физического износа комплекса зданий и сооружений,

расположенных на земельном участке правообладателя, используется

показатель средневзвешенного износа, величина которого рассчитывает­

ся по формуле:

где:

i=1

(4),

i - объект капитального строительства;

5.окс - поэтажная площадь i-ro объекта капитального

строительства, м2;

ИЗ оке _ величина накопленного физического износа объекта

капитального строительства, %. Принимается на основе данных

Московского городского бюро технической инвентаризации

или технических заключений.

))

Весовой коэффициент для показателей средневзвешенного износа объ­

ектов капитального строительства (К5) устанавливается по шкале, пред­

ставленной в таблице 3.

Таблица 3. ШКАЛА ОЦЕНКИ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПО ПОКАЗА­

ТЕЛЯМ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРО­

ИТЕЛЬСТВА

№ п/п

Диапазоны показателей средневзвешенного износа

1

0 % < П

< 2 0 %

__ ___ j__ ___из_v _______

______ ____ _______

I

1

1

2

1 2 0 % < П

< 4 0 %

..........________ИЗ......

.... ..... . _ ________

^ _

0,75

3

| 40% < Пиз < 60%

о 1

4

60% S п , < 80%

ИЗ

0,25

5

Пиз £ 80%

0

1

ГАУ «НИ и ПИ ГРАДПЛАН ГОРОДА МОСКВЫ

15

Агрегацию данных, характеризующих уровень износа объектов капиталь­

ного строительства, и оценку весового коэффициента (К5) следует осу­

ществлять в табличном виде по форме, представленной в Приложении 3.

21. Критерий «наличие отклонений от предельных параметров ПЗЗ» описы­

вается качественным показателем, представляющим собой логическую

переменную да/нет, получаемую в результате ответа на вопрос, отклоня­

ются ли в большую сторону характеристики расположенных на земельном

участке объектов капитального строительства от предельных параметров

строительства, установленных правилами зем