Методические рекомендации по пространственно-экономическому моделированию проектов КРТ

Фонд «Институт экономики города»

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОСТРАНСТВЕННО-

ЭКОНОМИЧЕСКОМУ МОДЕЛИРОВАНИЮ ПРОЕКТОВ

КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

(подготовлены Фондом «Институт экономики города»

по заказу Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального

хозяйства, договор № 5/20 от 11 февраля 2022 г.)

Москва 2022

Оглавление

Оглавление...............................................................................................................................2

1. Общие положения............................................................................................................4

2. Базовые принципы пространственно-экономического моделирования

проектов КРТ жилой застройки и модель проекта КРТ жилой застройки.12

3. Базовые параметры........................................................................................................18

4. Исходные данные...........................................................................................................25

4.1. Баланс территории (по общей площади земельных участков).......27

4.3. Состав жилых помещений в существующей застройке.....................35

4.4. Численность населения в существующей жилой застройке............36

4.5. Показатели кадастровой стоимости территории..................................36

4.6. Параметры рынка недвижимости...............................................................39

4.7. Параметры затрат проекта..............................................................................45

4.8. Макроэкономические параметры................................................................49

4.9. Параметры для расчета налогов...................................................................50

5. Градостроительная модель..........................................................................................54

5.1. Примерный баланс территории (по общей площади земельных

участков)........................................................................................................................57

5.2. Расчет промежуточных показателей (используется для расчета

баланса территории и баланса застройки)......................................................65

5.3. Расчет итоговых характеристик застройки (используется для

контроля сбалансированности планировочного решения)......................70

6. Экономическая модель проекта................................................................................71

6.1. Блок 1 «Существующие и планируемые параметры застройки

территории»..............................................................................................................73

3

6.2. Блок 2 «Параметры инвестиционных и иных расходов»................78

6.3. Блок 3 «Расходы на компенсации собственникам недвижимости»

.........................................................................................................................................81

6.4. Блок 4 «Капитальные и операционные расходы»..............................93

6.5. Блок 5 «Доходы»...............................................................................................97

6.6. Блок 6 «Структура финансирования».....................................................99

6.7. Блок 7 «Налоги».............................................................................................100

6.8. Блок 8 «Показатели инвестиционной эффективности»................103

6.9. Блок 9 «Показатели бюджетной эффективности и эффективности

для экономики города».......................................................................................108

6.10. Блок 10 «Анализ капитализации территории и распределения

выгод от проекта между стейкхолдерами».................................................111

6.11. Блок 11 «Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда

ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда»..114

7. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта КРТ

к параметрам реализации проекта............................................................................115

4

1. Общие положения

Пространственно-экономическое

моделирование

проектов

комплексного развития территорий - это аналитический инструмент оценки

инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта с

учетом градостроительных и экономических ограничений, а также финансово-

экономического обоснования архитектурно-градостроительной концепции

(мастер-плана) комплексного развития территории и решения о комплексном

развитии территории.

Статьей 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации

предусмотрены следующие виды комплексного развития территории:

комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие

территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной

территории, комплексное развитие территории по инициативе

правообладателей.

Предметом настоящих Методических рекомендаций является

пространственно-экономическое моделирование комплексного развития

территорий жилой застройки.

Настоящие Методические рекомендации могут быть полезны органам

местного самоуправления, органам государственной власти субъектов

Российской Федерации, принимающим решение о комплексном развитии

территорий жилой застройки, в том числе в целях ликвидации непригодного

для проживания граждан жилищного фонда и переселения граждан из

аварийного жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 1 части 1, частями 2, 3 и 10 статьи 65

Градостроительного кодекса Российской Федерации, комплексное развитие

территории жилой застройки (далее также - КРТ жилой застройки) -

комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или

нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых

расположены:

5

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими

сносу или реконструкции (далее - аварийные многоквартирные дома);

2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и

соответствуют следующим критериям, установленным нормативным

правовым актом субъекта Российской Федерации (далее - ветхие

многоквартирные дома):

а) физический износ основных конструктивных элементов

многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное

субъектом Российской Федерации значение;

б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту

конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем

инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества

в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади

жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным

правовым актом субъекта Российской Федерации;

в) многоквартирные дома построены в период индустриального

домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым

проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или)

перекрытий;

г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном

техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов

находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии

устанавливается федеральным органом исполнительной власти,

осуществляющим функции по выработке и реализации государственной

политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства,

архитектуры, градостроительства;

д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы

инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской

Федерации;

6

3) иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты

недвижимого имущества, включенные в границы территории в соответствии с

решением о комплексном развитии территории жилой застройки, при условии,

что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества

расположены в границах элемента планировочной структуры поселения,

городского округа (за исключением района), в котором расположены

аварийные и ветхие многоквартирные дома, в том числе:

а) земельные участки с расположенными на них домами блокированной

застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми

домами, включая земельные участки с расположенными на них объектами,

которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям,

установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их

высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или

отсутствие систем инженерно-технического обеспечения (далее - аварийные

и ветхие индивидуальные дома, дома блокированной застройки, садовые

дома);

б) земельные участки, расположенные на них объекты недвижимого

имущества, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов

Российской Федерации, муниципальной собственности, в случае согласования

включения их в границы территории КРТ с уполномоченными федеральными

органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов

Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке,

установленном Правительством Российской Федерации;

в) иные земельные участки и расположенные на них объекты

недвижимости.

Важно отметить различные подходы, которые предусмотрены

законодательством в отношении возможности перехода прав на земельные

участки и иные объекты недвижимости, включенные в границы территории

жилой застройки, подлежащей комплексному развитию:

7

1) жилые помещения в аварийных многоквартирных домах и земельные

участки, на которых расположены такие дома, подлежат изъятию для

муниципальных нужд в соответствии с частью 11 статьи 32 Жилищного

кодекса Российской Федерации;

2) в отношении жилых помещений в ветхих многоквартирных домах

подлежит заключению в обязательном порядке договор, предусматривающий

переход права собственности на жилое помещение, в соответствии со статьей

32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) иные земельные участки и расположенные на них объекты подлежат

изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях

комплексного развития территории в соответствии с земельным

законодательством (часть 7 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской

Федерации), за исключением земельных участков, иных объектов

недвижимости, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса

Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 4 и 5 части 6 статьи 16 Федерального закона

от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон № 185-ФЗ)

полученные за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-

коммунального хозяйства (далее также - Фонд ЖКХ) средства бюджета

субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут

расходоваться на:

«4) предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о

комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с

Предполагается, что расходов по обслуживанию территории в будущем у регионального бюджета не

возникает. На практике возможна и иная ситуация. Аналогично и по налоговым поступлениям - регионы

вправе передавать часть налоговых поступлений по региональным налогам на местный уровень, тогда

соответствующие налоговые доходы необходимо учитывать при оценке эффективности проекта для

местного бюджета.

Так как публичная инфраструктура сама по себе не является рыночным торгуемым благом и не имеет

самостоятельной ценности, однако она оказывает влияние на рыночную стоимость обслуживаемой жилой и

коммерческой недвижимости.

В зависимости от сценария реальные цены либо сохраняются на уровне базового года, либо растут, либо

снижаются.

8

Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение

понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо

приобретению жилых помещений для предоставления гражданам,

переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых

помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате

возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах,

признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях

реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

Субсидия предоставляется в размере не более чем двадцать пять процентов

нормативной стоимости переселения, рассчитанной как произведение общей

площади жилых помещений, расположенных во всех многоквартирных домах,

признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и

включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки,

и нормативной стоимости квадратного метра. Предоставление субсидии в

размере от двадцати пяти до ста процентов указанной нормативной стоимости

переселения осуществляется по решению Правительства Российской

Федерации в установленных им случаях;

5) предоставление субсидии юридическому лицу, созданному субъектом

Российской Федерации и обеспечивающему реализацию решения о

комплексном развитии территории, на оплату расходов, указанных в пункте 4

настоящей части, в размере до ста процентов нормативной стоимости

переселения, рассчитанной как произведение общей площади жилых

помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных

аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, из которых

осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного

метра.».

Настоящие Методические рекомендации включают рекомендации по

оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных показателей

эффективности проектов КРТ жилой застройки и обоснованию потребности в

предоставлении указанных средств Фонда ЖКХ.

9

В качестве основного методического подхода к оценке инвестиционной

эффективности (доходности), иных показателей эффективности проектов КРТ

жилой застройки и обоснованию потребности в предоставлении средств

Фонда ЖКХ используется расчетная пространственно-экономическая модель

проекта КРТ жилой застройки (в формате Ms Excel «Модель проекта КРТ

жилой застройки»).

Моделирование проектов КРТ жилой застройки позволяет органам

местного самоуправления и органам государственной власти субъектов

Российской Федерации, принимающим решение о реализации таких проектов:



провести оценку реализуемости проектов с привлечением частных

инвестиций в отношении потенциальных территорий развития;



оценить необходимый общий объем финансирования проекта, а

также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет

средств Фонда ЖКХ, предоставляемых на возмещение затрат или

части затрат на переселение граждан из аварийного жилищного

фонда, в целях повышения привлекательности таких проектов для

частных инвесторов;



в соответствии с ограничениями бюджетных источников

спланировать очередность и сроки реализации проектов КРТ жилой

застройки и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе

бюджетного планирования;



подготовить финансово-экономическое обоснование архитектурно-

градостроительной концепции (мастер-плана) комплексного

развития территории и решения о КРТ жилой застройки;



своевременно обеспечить внесение изменений в правила

землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), а при необходимости и

в генеральный план (далее - ГП), иные документы

градостроительного проектирования, необходимые для обеспечения

условий реализации проектов КРТ жилой застройки;

10



сформировать план проведения торгов на право заключения договора

о КРТ жилой застройки, обоснованно определить условия торгов на

право заключения договора о КРТ жилой застройки, включая

начальную цену аукциона, распределение обязательств между

публичной стороной и застройщиком, что позволит повысить

привлекательность проектов КРТ жилой застройки для

застройщиков.

Пространственно-экономическое

моделирование

рекомендуется

проводить на разных стадиях подготовки проекта решения о КРТ жилой

застройки, в том числе:

1) на самой ранней стадии в целях предварительной оценки

инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта КРТ

жилой застройки с учетом градостроительных и экономических ограничений.

Моделирование на данной стадии не требует проведения специальных

градостроительных проработок. Моделирование проводится на основе общих

данных о характеристиках потенциальной территории развития, требований

документов градостроительного проектирования2, данных о рынке

недвижимости и других данных, имеющихся в открытых источниках, в

муниципальных, региональных источниках данных, либо на основе

экспертных оценок, приведенных в настоящих Методических рекомендациях;

2) на стадии подготовки архитектурно-пространственной концепции

(мастер-плана) комплексного развития территории жилой застройки в целях

финансово-экономического обоснования такой концепции до принятия

решения о КРТ жилой застройки.

В соответствии со статьей 66 Градостроительного кодекса Российской

Федерации проекты КРТ могут реализовываться на основании решения

Правительства Российской Федерации, высшего исполнительного органа

2 Правила землепользования и застройки, генеральный план, местные или региональные нормативы

градостроительного проектирования и т.д.

11

государственной власти субъекта Российской Федерации, главы местной

администрации.

Далее, если специально не оговорено иное, предполагается, что решение

о КРТ жилой застройки принимается главой местной администрации.

Проект КРТ жилой застройки может реализовываться лицом, с которым

заключен договор о КРТ жилой застройки, либо юридическим лицом,

определенным субъектом Российской Федерации. Настоящие Методические

рекомендации применимы для обоих случаев, поскольку подходы к оценке

эффективности проекта КРТ жилой застройки не зависят от лица,

реализующего проект. Далее по тексту рекомендаций используется термин

«застройщик», которым может выступать как лицо, привлекаемое по договору

о КРТ жилой застройки, так и юридическое лицо, определенное субъектом

Российской Федерации.

В соответствии с установленными требованиями в границы КРТ жилой

застройки не включаются некоторые земельные участки и расположенные на

них объекты, в этом случае территория не является единой (имеет «дырки»

внутри), то есть устанавливается многоконтурная граница территории. Однако

для целей пространственно-экономического моделирования необходимо

рассматривать территорию целиком, предполагая сохранение объектов,

которые не включаются в границы КРТ жилой застройки. Таким образом, в

настоящих Методических рекомендациях под понятием «территория проекта

КРТ жилой застройки» понимается фактически сложившаяся территория с

одноконтурной внешней границей.

Решение о КРТ жилой застройки в случаях, установленных нормативным

правовым актом субъекта Российской Федерации, может приниматься в

отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых

предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию

территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких

территорий (часть 9 статьи 66 Градостроительного кодекса Российской

12

Федерации). В этом случае возможно использование двух рекомендуемых

подходов:

1) в случае, если каждая из таких несмежных территорий подлежит

независимому комплексному развитию, рекомендуется осуществлять

пространственно-экономическое моделирование раздельно для каждой из

таких территорий (предполагается, что каждая из таких территорий должна

обладать потенциалом для комплексного развития, то есть представлять собой

элемент планировочной структуры или его часть, иметь соответствующую,

достаточную для перепланировки территории, площадь (не менее 2,5 га);

2) в случае, если основной территорией для комплексного развития

является одна из несмежных территорий, а другие в большей степени

планируются, например, для жилищного строительства для переселения

граждан, рекомендуется осуществлять пространственно-экономическое

моделирование для всех таких несмежных территорий в целом.

2.

Базовые

принципы

пространственно-экономического

моделирования проектов КРТ жилой застройки и модель проекта КРТ

жилой застройки

Настоящие Методические рекомендации представляют подходы к

финансово-экономическому обоснованию подготовки и реализации проектов

КРТ жилой застройки с учетом особенностей законодательного регулирования

таких проектов.

Базовым подходом к выбору проекта КРТ жилой застройки является

подбор такой территории преобразования, которая позволяет в рамках

имеющихся градостроительных ограничений (плотность и функционал

застройки3) сформировать экономически состоятельный проект, а значит,

привлечь частные инвестиции и минимизировать бюджетные расходы, с

одной стороны, и максимизировать выгоды собственников недвижимости, с

другой стороны. Это обеспечивается за счет создания прироста стоимости

3 Такие ограничения устанавливаются документами градостроительного проектирования.

13

(капитализации) территории в результате реализации проекта КРТ жилой

застройки (см. рисунок 1).

Основным преимуществом реализации проектов КРТ жилой застройки

является возможность максимизации земельной ренты в форме прироста

стоимости (капитализации) территории. Если такой проект не может быть

сформирован (например, отсутствует спрос на необходимый объем

недвижимости при необходимом уровне цен, либо градостроительные

ограничения не позволяют осуществить необходимую перепланировку

территории), это означает, что экономическая обоснованность проекта КРТ

жилой застройки соответствующей территории отсутствует.

Стоимость территории до

преобразования

Стоимость территории после

преобразования

Застройщик Город Собственники

недвижимости

Рисунок 1. Принцип экономической обоснованности проекта КРТ

жилой застройки

Основным принципом проектов КРТ жилой застройки является

обеспечение приемлемой доходности проекта в целом, а значит, и для всех

основных стейкхолдеров - собственников недвижимости (как собственников

сносимой недвижимости, так и собственников новой недвижимости), а также

застройщика и города.

С экономической точки зрения, это означает, что необходимо рассчитать

и обеспечить минимальный необходимый прирост стоимости территории,

который позволит обеспечить минимальные необходимые размеры выгод

основных стейкхолдеров. Если же такой проект будет неприемлем хотя бы для

14

одной группы основных стейкхолдеров, он не будет реализован (либо риски

нереализации (блокирования) проекта будут предельно высоки).

При успешной реализации проекта КРТ жилой застройки различные

косвенные выгоды получают и другие стейкхолдеры проекта (кроме

основных), в том числе предприниматели, размещающие свой бизнес на

территории, собственники сохраняемой недвижимости в рамках территории, а

также собственники недвижимости на прилегающих территориях и даже все

население города в целом. Необходимым условием реализации проекта КРТ

жилой застройки является обеспечение минимально приемлемых выгод

именно основных стейкхолдеров - собственников недвижимости,

застройщика, города.

Выгоды основных стейкхолдеров могут иметь как финансовое, так и

нефинансовое выражение (см. рисунок 2).

Рисунок 2. Прямые и косвенные финансовые и нефинансовые

выгоды основных стейкхолдеров проекта КРТ жилой застройки

В целях определения оптимальных параметров проекта КРТ жилой

застройки (плотность и функционал застройки), которые обеспечивают

приемлемую доходность проекта, необходимо провести итерационное

Город

Дополнительные налоговые

доходы от проекта

Повышение доходов от

налогов на недвижимость

Повышение доходов от

налогов на бизнес

Прирост стоимости гордских

активов (инфраструктуры и

недвижимости)

Повышение качества жизни и

конкурентоспособности

города

Собственники

недвижимости

Доходы от продажи

недвижимости или

учеличения ее стоимости

Улучшение жилищных

условий

Застройщик

Прибыль от проекта

15

моделирование таких параметров и оценить показатели эффективности

проекта в целом и для основных стейкхолдеров. Такие показатели можно

объединить в четыре группы:



показатели инвестиционной эффективности проекта в целом и для

застройщика;



показатели эффективности для бюджета города и для экономики

города;



показатели эффективности для собственников недвижимости;



показатели эффективности расходов на переселение из аварийного

жилья (в том числе за счет средств Фонда ЖКХ, средств долевого

финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской

Федерации и (или) средств местных бюджетов).

Подробные рекомендации по составу и методам расчета показателей

эффективности представлены в разделах 6.8 - 6.11 настоящих Методических

рекомендаций.

Экономическая состоятельность проекта КРТ жилой застройки

определяется, в первую очередь, по показателям инвестиционной

эффективности проекта в целом. Только в случае инвестиционной

эффективности проекта в целом проект может быть эффективным и для всех

стейкхолдеров (хотя данное условие является обязательным, но

недостаточным).

Если по результатам оценки показателей инвестиционной

эффективности проекта КРТ жилой застройки в целом проект является

неудовлетворительным по значениям указанных показателей (например,

имеет отрицательную или низкую доходность, слишком длинный срок

окупаемости), то необходим пересмотр объемно-планировочных решений. На

рисунке 3 схематично отражен принцип итерационности расчетов -

последовательного расчета разных сценариев в зависимости от состава затрат

проекта, которые несет застройщик и которые несет бюджет. Так, если модель

16

показала низкую инвестиционную эффективность при условии, что все 100%

затрат финансирует застройщик, то необходимо в модели снизить такие

затраты и провести следующую итерацию расчета. Необходимо осуществить

столько итераций, сколько необходимо для поиска оптимального решения.

Рисунок 3. Итерационный принцип моделирования проекта КРТ

жилой застройки

Необходимо определение предельных (критических) значений

показателей инвестиционной эффективности, на основе которых делается

вывод об отнесении проекта КРТ жилой застройки к эффективному или

неэффективному. По стандартным принципам инвестиционной оценки общие

показатели инвестиционной эффективности проекта необходимо сравнивать

Разработка

объемно-

планировочных

решений проекта

Расчет показателей

эффективности

проекта

Проект является

эффективным?

Нет

Да

Реализация

проекта

17

со среднерыночными показателями альтернативных инвестиционных

проектов (или инвестиционных вложений) при сопоставимом уровне риска.

Для бюджета города реализация проекта КРТ жилой застройки не

должна приводить к созданию отрицательных потоков чистых налогов в

будущем (например, когда расходы бюджета на содержание новой

инфраструктуры будут превосходить налоговые доходы, генерируемые

территорией).

Показатели эффективности для собственников недвижимости должны

обеспечивать более высокие выгоды по сравнению с альтернативой продажи

недвижимости в текущих рыночных условиях (то есть при отсутствии

проекта):



в случае выкупа недвижимости цена такого выкупа должна

превосходить текущую рыночную цену;



в случае предоставления иного объекта недвижимости текущая

рыночная цена предоставляемого объекта должна превосходить

текущую рыночную цену старого объекта.

В целях проведения пространственно-экономического моделирования

потенциального проекта КРТ жилой застройки, определения его оптимальных

объемно-планировочных и экономических параметров в соответствии с

подходами, описанными выше, рекомендуется построение специальной

расчетной пространственно-экономической модели проекта (далее - модель

проекта КРТ жилой застройки).

Файл для расчета модели проекта КРТ жилой застройки (см. приложение

к настоящим Методическим рекомендациям «Модель проекта КРТ жилой

застройки») состоит из 7 разделов, каждому разделу соответствует лист в

файле Excel.

1. Содержание.

2. Базовые параметры (см. раздел 3 настоящих Методических

рекомендаций).

18

3. Исходные данные (см. раздел 4 настоящих Методических

рекомендаций).

4. Градостроительная модель (см. раздел 5 настоящих

Методических рекомендаций).

5. Экономическая модель (см. раздел 6 настоящих Методических

рекомендаций).

6. Калькулятор чувствительности показателей эффективности

проекта к параметрам реализации проекта (см. раздел 7

настоящих Методических рекомендаций).

7. Графики.

В настоящих Методических рекомендациях приведено подробное

описание каждого раздела модели КРТ жилой застройки, состав основных

показателей, рекомендации по их расчету и интерпретации. Расчет модели

представлен в приложении «Модель проекта КРТ жилой застройки» в формате

Excel.

В модели в формате Excel также представлен пример расчета, включая

пример заполнения исходных данных, выбора компенсаций (возмещения или

иного жилого помещения) переселяемым гражданам.

3. Базовые параметры

В рамках данного раздела Модели, который соответствует листу

«Базовые параметры» в приложении «Модель проекта КРТ жилой застройки»,

необходимо осуществить выбор определенных базовых параметров,

необходимых для расчета основной экономической модели проекта в

соответствующей вкладке «Экономическая модель проекта» в приложении

«Модель проекта КРТ жилой застройки». Параметры и пример заполнения

приведены в таблице 1.

19

Таблица 1. Базовые параметры

№

Параметры

Ед. измерения

Значение

параметра

[ПРИМЕР]

1

Год начала реализации проекта

год

2022

2

Срок реализации проекта

лет

10

3

Площадь территории

га

5

4

Коэффициент равнозначности

жилого помещений

-

1,3

Год начала реализации проекта устанавливается в соответствии с

предполагаемой датой начала реализации проекта. Для некоторых расчетов

применяются цены базового года - года, предшествующего году начала

реализации проекта.

Далее устанавливается предполагаемый срок реализации проекта. Как

правило, проекты КРТ жилой застройки осуществляются на достаточно

крупных территориях и предполагают большие объемы застройки, поэтому

срок реализации проекта может составлять 10 лет и более.

Поскольку целью проекта КРТ жилой застройки является комплексное

преобразование территории, которое предполагает перепланировку

территории и увеличение плотности застройки (обязательные условия

увеличения капитализации территории), рекомендуется, чтобы такая

территория представляла собой не менее одного квартала площадью не менее

2,5 га. Конечно, на практике встречаются проекты КРТ жилой застройки и

меньшей площади, но в таком случае реализовать действительно комплексный

град